▶ 새 정부 주택시장 부양책 시행 시기 따라 수요 다시 급증할 수도
지난해 코로나19 특수를 톡톡히 누린 주택 시장에도 새해가 찾아왔다. 전문가들은 주택 시장이 지난해의 열기를 그대로 이어받아 강한 회복세를 보일 것으로 전망하고 있다. 모기지 이자율은 당분간 지난해보다 더 떨어질 수도 있고 이에 따라 주택 가격도 상승세도 유지될 전망이다. 코로나19 여파에 따른 교외 주택에 대한 수요 급증 현상도 올해 주택 시장 트렌드도 자리 잡을 것으로 보인다. 경제 전문 매니 매거진이 올해 주택 시장 트렌드를 살펴봤다.
◇ 상반기 중 이자율 더 떨어질 수도
지난해 모기지 이자율이 16차례나 사상 최저치를 경신했다. 이자율이 떨어질 때마다 낮은 이자율로 갈아타려는 재융자 신청이 폭주한 해였다. 지난해 재융자를 못 했다고 실망할 필요는 없겠다. 적어도 올 한해 이자율이 급등하는 현상은 없을 전망이다. 중단기적으로는 지난해보다 오히려 더 떨어질 수도 있기 때문에 상반기 중에 작년보다 더 유리한 재융자 기회가 찾아올 것으로도 기대된다.
‘모기지 은행업 협회’(MBA), 국영 모기지 보증 기관 패니메이, 프레디 맥, 온라인 부동산 정보 업체 리얼터닷컴의 분석을 종합하면 올해 30년 고정 모기지 이자율은 약 2.9%~3.4%에서 형성될 전망이다. 현재 코로나19 백신 보급이 시작됐지만 백신이 일반인들에게 보급되기 전인 올 상반기에는 모기지 이자율이 또다시 사상 최저치를 기록할 수 있을 것이란 전망도 나오고 있다.
◇ 백신 보급되면 매물 늘 것
지난해 집값이 그야말로 무섭게 올랐다. 리얼터닷컴에 따르면 11월 주택 가격은 전년 동기 대비 무려 약 13%나 치솟았다. 시장에 나온 매물은 씨가 마른 반면 비수기에도 수요가 사라지지 않았기 때문이다. 올해 역시 주택 가격 상승세가 이어질 전망이지만 다행히 상승폭은 지난해처럼 가파르지 않을 것이란 전망이다. 다만 코로나19 백신이 접종이 본격적으로 시작되기 전까지는 주택 가격이 지난해처럼 가파르게 오르는 현상이 나타날 수 있다고 전문가들이 내다보고 있다.
부동산 시장 조사 기관 코어로직의 프랭크 노태프트 수석 이코노미스트는 “백신 접종자가 늘고 기온 상승으로 코로나19 확산세가 잦아들면 주택 매물이 증가할 것으로 기대된다”라며 “지난해 코로나19 사태로 주택 처분을 미룬 노년 주택 보유자가 상당수로 올해 하반기에 매물을 내놓을 경우 매물 부족 사태가 해결될 것”이라고 전망했다. 노태프트 이코노미스트는 올해 주택 가격이 작년 대비 약 2.1% 상승할 것으로 예측했고 리얼터닷컴의 대니얼 해일 수석 이코노미스트는 올해 주택 가격 상승 전망치를 약 5.7%로 분석했다.
◇ 구입 경쟁 다소 완화
지난해 극심한 매물 품귀 현상에 주택 시장이 한산해지는 가을 및 겨울 시즌에도 바이어 간 치열한 구입 경쟁 현상이 나타났다. 부동산 업체 레드핀에 따르면 8월과 10월 사이 주택 구입을 위해 오퍼를 제출한 바이어들은 한 명 이상의 다른 바이어와 경쟁해야 하는 이른바 ‘복수 오퍼’ 현상을 경험했다. 이는 좀처럼 해결되지 않는 매물 부족 현상 때문으로 10월 매물 시장 대기 기간은 약 3.3개월로 역대 가장 짧은 기간을 기록했다. 하지만 올해 바이어 입장에서는 지난해 최악의 상황은 지나간 것으로 봐도 좋겠다. 올해부터 매물 부족 현상이 서서히 해결될 전망으로 전쟁 수준의 지난해와 같은 구입 경쟁은 올해 완화될 것으로 기대된다.
하지만 주택 구입 경쟁에 다시 불을 지필 변수가 있다. 조 바이든 대통령 당선자가 대선 공약으로 내 건 첫 주택구입자 세제 혜택 시행 시기에 따라 주택 수요가 요동칠 것으로 전문가들은 보고 있다. 다운페이먼트 용도로도 활용 가능한 세제 혜택 금액은 최고 1만 5,000달러로 오바마 전 대통령 당시의 약 2배 수준이다.
첫 주택구입자의 내 집 마련 시 가장 큰 장벽이 다운페이먼트 마련인 점을 감안할 때 이번 다운페이먼트 지원 프로그램이 시행될 경우 첫 주택 구입 수요가 폭등하는 효과가 불을 보듯 뻔하다. 하지만 전문가들은 현재 주택 수요가 탄탄하고 주택 시장 회복세가 강하기 때문에 바이든 행정부가 출범하더라도 프로그램을 당장 시행할 가능성이 낮은 것으로 보고 있다.
◇ 집, 더 커지고 건강해진다
올해 신규 주택 공급도 증가할 것이란 반가운 전망이다. 주택 신축은 이미 지난해 하반기부터 증가하기 시작, 10월의 경우 전년대비 약 15%의 높은 증가율을 기록했다. 리얼터닷컴은 이 같은 증가세가 이어져 올해 초에도 주택 신축이 약 9%의 증가세를 보일 것이란 전망을 내놓았다. 올해 신규 주택 시장에서 나타나는 변화는 단순히 물량의 증가뿐만이 아니다. 주택의 크기와 형태에도 지난해와 많은 차이가 나타날 것으로 보인다.
올해 신규 주택에서 볼 수 있는 가장 큰 변화는 크기다. 코로나 팬데믹을 거치며 ‘큰 집’에 대한 수요가 급증, 주택 면적이 다시 커지는 현상이 나타날 전망이다. ‘전국 주택 건설업 협회’(NAHB)의 로버트 디에츠 수석 이코노미스트는 “더 넓은 공간과 효율적인 주택에 대한 수요가 늘었다”라며 “지난 4년간 작아졌던 주택 면적이 올해 다시 넓어지는 현상이 나타날 것”이라고 분석했다. 주택 면적이 커지는 현상은 이미 지난해 3분기부터 나타나기 시작했다. NAHB에 따르면 지난해 3분기 신규 단독 주택의 평균 면적은 약 2,487평방피트로 경기 대침체 기간에 비해 약 5% 넓어진 것으로 조사됐다.
또 코로나 팬데믹 맞춤형 주택이 많이 등장할 것으로도 전망되고 있다. 우선 각자만의 공간에 대한 필요로 ‘오픈 플로어’(Open Floor) 구조에 대한 인기가 식을 전망이다. 반면 건강에 대한 중요성이 커지면서 공기 정화 시스템, 수도 정화 시스템 등이 새로운 트렌드로 떠오르겠다. 또 자외선 차단 유리, 수도관 누수 감시 시스템 등 주택 효율성과 관련된 설비도 여전히 인기를 끌 전망이다.
<준 최 객원 기자>
[출처] 미주 한국일보 2021년 1월 7일