▶새 집·고친 집보다 낮은 가격 매력적
▶리노베이션은 필수, 전용 대출도 가능
▶수리하며 거주할 준비 됐는지 자문해야
주택 구매는 선택의 연속이다. 어떤 형태의 집을 고를지, 어느 동네로 정할지, 얼마나 큰 집을 선택할지, 얼마나 고쳐야 할지 등의 선택을 요구한다.
이때 바이어의 성향이 드러나는 데 어떤 이들은 있는 그대로 살기에 좋은 집을 원하고, 다른 이들은 집을 고쳐서 살아도 상관없다는 경우도 있다. 여기에 더 나아가 집값만 싸고 구조만 튼튼하다면 오래 살아가면서 고쳐서 쓰겠다는 이들도 있다.
후자에 속하는 이들을 중심으로 최근 ‘픽서어퍼(Fixer-Upper)’라고 불리는 고치며 사는 집이 인기인데 어떤 점에 유의해야 하는지 알아본다.
◆픽서어퍼란
픽서어퍼는 첫 주택 구매자나 본인의 취향대로 집을 고쳐서 살기 원하는 바이어에게 제격이다. 아무래도 집값은 새집이나 고쳐둔 집보다 낮은 편인데 가장 먼저 염두에 둘 점은 집의 상태가 좋지 못해 보수 작업에 상당한 시간, 노력, 비용이 들 수 있다는 점이다.
따라서 집값 이외에 리노베이션 예산이 넉넉지 않다면 공사를 직접 하거나, 공사가 이뤄지는 동안 이 방, 저 방을 차단하고 길어진 공사 기간 인부들이 들락거리는 가운데 사는 불편함을 감수해야 한다.
따라서 집을 고치느니 오래되지 않은 새집이거나 최근에 고쳐둔 집이 더 쌀 것으로 여겨진다면, 또 살면서 공사하는 것은 도저히 못 참겠다면 픽서어퍼는 맞지 않는 선택이다.
◆어쨌든 고쳐야 해
새것이거나 맞춤형으로 지어진 주택이 아닌 이상 구매 후 작게라도 집을 손보는 건 피할 수 없다. 주택시장 정보회사 ‘쿠쿤’의 래프하웨리 CEO는 “집을 사는 시점의 상황과 관계없이 거래된 주택의 60%는 결국 수리 작업을 하게 된다는 통계가 있다”고 말했다.
비단 주방이나 거실이 최신이라고 느껴지지 않아 큰 공사가 필요한 경우가 아니더라도 주택 바이어들은 많은 경우에 페인트를 다시 칠하거나, 바닥 또는 카펫을 교체하거나, 수납장을 추가하는 식으로 새로 산 집에 자신만의 취향을 반영한다는 설명이다.
◆가격 차이도 고려해야
바이어의 취향 차이를 고려해도 현실적으로 주택 시장에서 새집이냐, 픽서어퍼냐를 가르는 기준은 가격이 아니라고 말할 수 없다.
세인트루이스 연방 은행에 따르면 지난 5월 전국 주택 중간값은 28만4600달러였고 새집의중간값은 31만7900달러였다. 새집은 통상적으로 최신 기능을 갖춘 최신 자재로 지어져 로컬 주택 시장에서 가장 높은 가격대에 위치하는데 그 격차가 전국 기준 평균 3만3000달러인 셈이다.
주택 보험 관점에서 보면 새집이픽서어퍼보다 안정적이다. 보험회사 ‘퓨어 그룹’의 제이슨 메처 수석 부사장은 “승인 심사 과정에서 보험사가 선호하는 것은 당연히 좀 더 새것인 주택”이라며 “픽서어퍼를 포함한 오래된 집은 동일한 보장이라도 더 높은 보험료를 집주인이 부담해야 한다”고 말했다.
◆리노베이션 대출받기
픽서어퍼 주택을 구매한 뒤 모든 자금을 소진해 정작 주택 리노베이션 비용은 대출을 받아야 할 상황에 부닥칠 수도 있다. 많은 은행이 모기지 대출을 해주면서 현재 집이 가진 가치보다 더 많은 금액을 내주지는 않는다. 계획된 리노베이션에 드는 비용은 집값에 반영하기 힘든 불확실한 투자로서 보수적으로 인식되기 때문이다.
연방정부의 몇몇 모기지는 이런 바이어들이 이용하기 적합한 프로그램을 갖고 있다. 여기에는 ▶연방 주택국(FHA)의 203(k) 대출 ▶패니매의 ‘홈스타일’ 리노베이션 모기지 ▶연방 보훈청(VA)의 리노베이션 모기지 등이 해당한다.
다만 재정 서비스 회사 ‘소파이’의 로렌 아나스타시오 공인재정설계사(CFP)는 “이들 프로그램을 이용할 때는 정부 규제가 많거나, 이자율이 높을 수 있거나, 둘 다인 경우에 대비해야 한다”고 말했다. 즉, 정부가 지원하는 프로그램은 사용처에 제한이 있는 경우가 많고, 은행 등을 활용할 때는 금리가 높다는 설명이다.
◆구매 전 계획 세우기
픽서어퍼는 리노베이션에 대한 사전 계획이 필요하다. 여기에 맞게 어떤 작업이 필요한지, 또 예산은 얼마나 들지, 어떤 스케줄로 진행할지가 요구된다.
이때는 전문가들이 필요한데 생각보다 많은 이들의 도움이 필요한 경우가 많다. 예를 들어, 만약 중장비가 동원되는 작업을 해야 한다면 주택이 입을지 모르는 손상에 대비할 손해보험이 필요하다.
◆위치 파악하기
새집과픽서어퍼의 확연한 차이는 간혹 위치에서 드러난다. 새집은 아마도 로컬 정부가 세운 도시 개발 계획의 목적으로 한산한 교외의 주택가에 들어서는 경우가 많다. 대신 시청 근처나 다운타운 인근, 이미 잘 개발된 지역을 찾아보면 픽서어퍼를 발견할 확률이 높아질 것이다.
입지는 바이어의 취향에 달렸다. 다운타운과 가까우면 출퇴근 거리가 짧을 수 있고, 살면서 오락이나 쇼핑 등을 보다 가까운 곳에서 즐길 수 있을 것이다. 하웨리 CEO는 “코로나19 상황에서 번잡한 곳을 피하는 경향도 있고, 일부는 더 넓은 집을 찾아 교외로 향하기도 한다”고 말했다.
픽서어퍼 결정 전 자문해야 할 3가지 질문
◆“시간 낼 수 있는 여유가 있나?”
할 일도 많고, 신경 쓸 일도 많은 현대인이기에 하루하루 쫓겨 사는 경우가 많다. 엄청난 사건이 없어도 일상이 바쁜데 코로나19처럼 처음 경험하는 사태 속에서 보통 사람들은 더욱더 휘둘릴 수밖에 없다.
즉, 픽서어퍼 주택을 구매해서 리노베이션을 계획하고 실행할 시간적 여유나 에너지가 있어야 한다는 점이다. 전문가를 고용하면 끝날 일이라고 치부하기에는 정기적으로 들락거릴 컨트랙터를 감당할 수 있는지, 자재나 공구 등을 알아보고 사다 나를 수 있을지 진지하게 자문해봐야 한다.
◆ “전문가들을 알고 있나?”
건축가, 컨트랙터, 프로젝트 매니저, 보험 전문가 등 본격적인 픽서어퍼 프로젝트를 위한 믿을 수 있는 전문가 그룹을 확보할 수 있어야 한다. 적합한 인재를 구하는 문제는 돈과 직결되는 시간과의 싸움에서 유리한 고지에 서는데 필수다. 물론 제대로 선택한 전문가 그룹을 통하면 공구나 자재를 보다 유리한 가격에 구매할 수 있음은 물론이다.
◆“다른 살 곳이 있나?”
공사가 진행되는 동안 상황에 따라서는 집에서 살 수 없는 경우도 있다. 예를 들어 주방이야 한동안 이용을 못 해도 먹고 살 방법은 강구해 볼 수 있지만, 욕실과 화장실이 없이는 살기 힘들다.
즉, 공사 중에 살 다른 거처가 필요한데 이게 공짜가 아니라는 것이다. 단기 임대라도 하려면 예산이 필요한 부분이다. 물론 지인의 집에서 머물 수도 있지만, 관계가 나빠지지 않는 선을 지키는 것은 또 다른 과제다.
류정일 기자
[출처] 미주 중앙일보 2020년 7월 30일