주택 구입과정 중 중간고사와 같은 홈 인스펙션

‘집이 말을 할 수 있다면 얼마나 좋을까’ 말하는 집이 있다면 바이어에게 아픈 곳을 속시원히 말할 것이다. 그러나 구입하고 싶은 집에 어떤 문제가 있는지 알고 싶은 바이어의 희망사항일 뿐이다. 그래서 주택 구입 과정 중 홈 인스펙션 업체가 집의 문제점을 파악해 주고 집을 대신해서 바이어에게 알려주는 절차가 있다.

점검 결과를 바탕으로 주택 구입을 최종 결정하고 향후 예상되는 수리비를 미리 알아보기 위한 것이 홈 인스펙션의 목적이다. 홈 인스펙션을 적극 활용해야 섣부른 주택 구입을 막을 수 있는데 인터넷 재정 매체 고우뱅킹레이츠닷컴이 홈 인스펙션 업체에 반드시 물어봐야 할 질문 사항을 정리했다.

◇ 당장 수리 필요한 항목 세 가지는?

업체에 따라 홈 인스펙션 보고서는 수십 페이지에 달하기도 한다. 주택 구매 경험이 없는 바이어들이 얼핏 봐서는 이해하기 힘든 내용이 대부분이다. 보고서에 기재된 여러 문제점들이 비슷해 보일 수 있지만 일부 항목은 수리가 시급한 심각한 결함들이다.

따라서 홈 인스펙션 보고서를 전달받은 뒤 담당 인스펙터에게 가장 심각한 결함이 무엇인지 알려달라고 요청하는 것이 좋다. 인스펙터가 제시한 결함 사항이 당장 수리가 필요한 결함일 경우 세 가지 방식의 접근이 고려된다.

우선 셀러 측에게 해당 결함 사항에 대한 수리 또는 수리비를 요청한다. 셀러 측이 요청을 거부할 경우 바이어가 직접 해결할 수 있는 사항인지 파악해보고 해결이 힘들다고 판단될 경우 무리한 구입을 피해 계약을 취소하는 것이 안전하다.

◇ 수리로 해결 가능한 결함인가?

홈 인스펙션 보고서에 기재된 결함 사항 중에는 수리로 속시원히 해결되는 사항이 있고 수리 후에도 재발 가능성이 높은 결함 사항도 있다. 결함을 발생시킨 원인에 따라 재발 가능성 여부를 파악할 수 있는데 홈 인스펙션 업체와 상의하는 것이 좋다.

예를 들어 차고 진입로에 갈라진 금은 간단한 시멘트 작업으로 수리가 가능하지만 대부분 지반에 발생한 문제로 발생하는 경우가 많기 때문에 수리 후에도 재발 가능성이 높다. 근본적인 원인을 수리하지 않으면 재발은 물론 문제가 점점 더 악화되기 쉽다. 여러 결함 사항 중 재발 가능성이 높은 사항에 대해 홈 인스펙션 업체와 상의하도록 한다.

◇ 지붕 상태는?

홈 인스펙션 항목에 지붕 점검을 포함하는 업체도 있고 그렇지 않은 업체도 있다. 그러나 대부분의 업체는 적어도 육안으로 식별 가능한 상태 정도는 알려주기 때문에 업체를 선정하기 전에 지붕 점검 여부를 먼저 물어본다. 지붕 상태가 불량해 전면 교체 필요할 경우 교체 비용으로 1만 달러가 훌쩍 넘는 경우가 많기 때문이다.

만약 지붕 상태가 좋지 않아 교체가 필요하다는 업체의 소견이 나왔다면 셀러 측에게 교체 비용만큼의 크레딧 지급 또는 매매 가격 인하 등을 요청한다.

요청에 앞서 홈 인스펙션 업체나 지붕 수리 업체를 통해 정확한 교체 비용을 미리 파악해두면 좋다. 만약 셀러가 수리비 지급 요청을 거절할 경우 셀러가 구입하는 홈 워런티 플랜에 지붕 항목을 포함시켜달라고 요청할 수 있다.

◇ 각 설비의 수명은?

주택을 구입할 때 홈 인스펙터를 가정 주치의로 여기고 집의 전반적인 ‘건강 상태’에 대해 물어보도록 한다. 몸에 이상이 생기면 가정 주치의를 먼저 찾아 소견을 묻고 전문의 소개를 받는 것과 비슷한 절차다. 당장 작동이 가능한 여러 주택 설비 중 곧 수명이 다 돼 수리나 교체가 필요한 설비가 있을 수 있다.

지붕, 수도관, 냉난방 시설, 워터 히터, 창문, 전기 배선 등 주택의 주요 기능을 담당하는 설비의 경우 수리비가 많이 들기 때문에 다가올 교체 시기를 미리 파악해 교체 비용을 마련하도록 한다.

◇ 셀러의 집 관리 상태는?

같은 해에 지어진 집이라도 집 주인의 관리 여부에 따라 현재 상태는 천차만별이다. 에어컨과 히터를 매년 점검해 간단한 청소라도 실시한 경우 설비의 수명을 연장시켜 당장 수리 또는 교체가 필요하지 않다.

반면 사용하는 동안 한 번도 점검을 받지 않은 설비는 현재는 별 무리 없이 작동하는 것 같아도 고장 가능성이 높은 경우라고 할 수 있겠다.

◇ 규정에 맞게 수리됐나?

일부 집 주인은 수리를 하는 과정에서 관할 시정부에 규정을 따르지 않고 할 때가 있다. 적절한 승인 절차 없이 실시된 수리는 벌금 및 재수리를 해야 하는 불편이 따를 뿐만 아니라 더 큰 고장으로 이어질 수 있다.

따라서 수리가 실시된 주택의 경우 관할 시정부를 통해 적절한 승인이 발급됐는지 확인하는 절차가 매우 중요하다. 홈 인스펙션 업체를 상대로도 실시된 수리 항목이 규정에 맞게 실시됐는지 여부를 문의하고 만약 그렇지 않다면 전문 업체를 통한 정밀 진단을 실시해야 한다.

◇ ‘열상 카메라, 습도 측정기’ 사용하나?

‘털어서 먼지 안 나는’ 집은 없다. 어떤 집이든 사소한 결함 한 가지는 갖고 있다. 여러 결함 중에서 바이어가 특히 주의해야 할 결함이 있는데 누수로 인한 피해와 곰팡이 발생 등이 대표적이다. 겉으로 봐서 잘 드러나지 않는 이 두 가지 결함은 특수 장비를 이용해야 발견이 가능하다.

천장 등에 발생한 누수 흔적은 페인트를 덧칠하면 감쪽같이 감출 수 있지만 열상 카메라를 사용하면 선명하게 드러난다. 열상 카메라는 벽면 내부의 단열재 상태를 파악하는데도 유용하게 사용된다. 습도 측정기를 사용해서는 집안에 습도가 높은 곳을 파악해 곰팡이 발생 가능성을 알아볼 수 있다.

<준 최 객원 기자>