작년에 집 팔았다면 주택 판매비용 세액공제 대상

▶ 주택 보유자들 알아두면 좋은 ‘세 테크’

▶ 2018년 개정 세법으로 규모 줄었지만 ‘알짜배기’ 여전히 많아

본격적인 세금 보고 시즌이 시작됐다. 세금 보고 마감일까지는 아직 여유가 있지만 지금부터 차분히 준비한다면 가계 재정에 많은 도움을 받을 수 있다. 주택 보유자의 경우 주택을 활용한‘세테크’ 방법이 다양하기 때문에 지금부터 알아보는 것이 좋다. 주택과 관련된 여러 비용을 세금 혜택 항목으로 활용할 수 있어 세금 보고 전 자세히 알아보도록 하자.

◇ 모기지 이자

2018년 시행된 ‘감세와 일자리 법안’(Tax Cuts and Jobs Act)에 따라 규모가 축소됐지만 주택 보유자들이 누릴 수 있는 가장 큰 세금 혜택 중 하나다. 2017년 12월 15일 이후 발급된 모기지의 경우 지난해 납부한 이자액 중 최고 75만 달러까지 세액 공제를 받을 수 있다. 2017년 12월 15일 이전 발급 모기지의 경우 종전 세법의 적용을 받아 전년도 납부 이자액 최고 100만 달러까지 세액 공제 가능하다.

신규 세법에 따라 이자액 공제 한도가 축소된 반면 표준 공제액 한도는 인상됐기 때문에 전년도 납부한 모기지 이자액을 계산한 뒤 세금 보고 방식을 결정하는 것이 좋다. 월 모기지 페이먼트 금액을 결정하는 방식에 따라 모기지를 발급받은 시기가 최근일수록 페이먼트 중 이자액이 차지하는 비중이 높다.

따라서 최근에 주택 모기지를 발급받은 납세자는 지난해 납부한 모기지 페이먼트 중 이자가 차지한 금액을 계산한 뒤 신규 세법에 의해 인상된 표준 공제액 2만 4,800달러(2020년 개정·부부 합산)보다 높은지 먼저 비교해야 한다.

예를 들어 부부 납세자가 지난해 2만 달러에 달하는 모기지 이자를 납부했고 ‘주 및 지방세’(State and Local Tax)로 6,000달러를 납부했다면 표준 공제액보다 약 1,000달러 높기 때문에 항목별 공제를 선택하는 것이 세금을 낮추는데 더 유리한 방법이다. 참고로 2020년 개정된 표준 공제액은 개인 납세자의 경우 1만 2,400달러, ‘가장’(Heads of Household) 납세자는 1만 8,650달러로 기존보다 소폭 인상됐다.

◇ 주택 판매 비용

작년에 집을 팔았다면 판매와 관련된 비용을 세액 공제받을 수 있다. 주택 판매 비용으로는 부동산 중개 수수료, 에스크로 수수료, 기타 매물 홍보 비용 등이 있다. 최근 집을 내놓기 전 전문 업체를 통해 실내 공간을 재단장하는 홈 스테이징이 인기인데 홈 스테이징 비용도 세액 공제 항목으로 활용할 수 있다.

또 집을 팔기 위한 목적으로 실시되는 리모델링 비용도 세액 공제 항목에 포함된다. 주택 가치를 높이기 위한 페인팅 작업, 지붕 교체, 워터 히터 교체 등이 해당된다. 다만 세액 공제 항목으로 활용하려면 공사 뒤 90일 이내에 매매가 완료되어야 한다.

주택 판매 비용을 세액 공제 항목에 포함하려면 해당 주택이 임대용 투자 주택이 아닌 주거용 주택이어야 하고 판매일 기준 과거 5년 중 최소 2년 이상 납세자가 거주해야 한다. 주택 판매 비용은 다른 세액 공제 항목과 달리 주택 매매가에서 직접 차감하는 방식으로 적용한다.

◇ 모기지 보험료

모기지 보험료를 납부하는 납세자는 항목별 공제를 통해 보험료 공제 혜택을 받을 수 있다. 연 소득이 10만 달러(부부 합산) 미만인 납세자는 모기지 보험료 공제 혜택에 해당되고 연 소득 10만 9,000달러 이상인 납세자는 혜택에서 제외된다.

모기지 보험은 주택 구입 시 다운페이먼트 비율이 구입가 대비 20% 미만일 경우 의무적으로 가입해야 하는 보험이다. 모기지 보험료는 주택 모기지 대출액의 약 0.3%에서 높게는 약 1.15%까지 적용되기 때문에 주택 보유자에게는 적지 않은 부담이 된다. 따라서 모기지 보험료 공제 혜택을 적절히 활용할 경우 세금 절약에 큰 도움이 된다.

◇ 홈 오피스

코로나 팬데믹 이후 재택근무자가 늘었다. 주택이 주 근무지인 자영업자의 경우 ‘홈 오피스’ 비용을 세액 공제 항목에 포함할 수 있는다. 주택 보유자는 물론 세입자도 홈 오피스 비용 항목을 세금 보고 시 활용할 수 있다.

적용 대상 납세자는 평방피트 당 5달러씩 최고 300 평방피트에 달하는 홈 오피스 비용인 1,500달러까지 세금 공제 혜택을 받을 수 있다. 그러나 홈 오피스 비용 공제와 관련된 규정이 매우 까다롭기 때문에 공제 항목 포함 가능성을 세무 전문가를 통해 확인하는 것이 중요하다.

홈 오피스 공간은 반드시 업무와 관련된 목적으로만 사용되어야 하고 다른 목적으로 사용되면 안 된다. 신규 세법에 따라 홈 오피스 비용 공제는 자영업자 납세자에게만 국한된다. 또 홈 오피스 공간을 손님 접대용 등 다른 용도로 사용하면 안 되고 반드시 정기적으로 오피스 용도로 사용한다는 것을 증명해야 한다.

◇ 양도 소득세 예외 규정

집을 팔았을 때 발생하는 양도 소득 중 일부는 과세 대상에서 제외되기 때문에 집을 사고팔 때 알아두면 좋다.

과세 대상이 되는 양도 소득은 집을 판매한 금액 중 판매와 관련된 비용, 모기지 부채 등을 차감한 금액이다. 이 금액 중 독신의 경우 최고 25만 달러까지 부부의 경우 최고 50만 달러까지는 양도 소득세 과세 대상에서 제외된다.

이 같은 양도 소득세 예외 규정의 적용을 받으려면 판매일 기준 과거 5년 중 최소 2년 이상 해당 주택에 거주해야 한다. 그런데 최근 의회에서 이 규정을 ‘과거 8년 중 최소 5년 이상 거주’로 변경하려는 안이 논의 중으로 알려지고 있다.

<준 최 객원 기자>