주택 시장 과열로 홈 인스펙션 절차를 생략하는 바이어가 많다. 홈 인스펙션은 주택 구입을 앞두고 전문 업체를 통해 집 상태를 점검하는 절차다. 겉으로 보기에 멀쩡한 집도 홈 인스펙션을 통해 심각한 결함이 발견되는 때가 많다.
결함 정도에 따라 높은 금액의 수리비가 발생하는 경우도 많다. 수리비 뿐만 아니라 일부 결함은 인명 사고로 이어질 수도 있기 때문에 홈 인스펙션을 통한 정확한 진단은 필수다. 온라인 부동산 정보 업체 리얼터닷컴이 홈 인스펙션을 통해 발견될 수 있는 심각한 결함 사례를 모아봤다.
◇ 전기 패널
‘페더럴 퍼시픽’(Federal Pacific), ‘불독 푸시매틱’(Bulldog Pushmatic), ‘진스코’(Zinsco) 등의 업체가 제조한 제품은 회로 차단 기능이 제대로 작동하지 않는 것으로 지적됐을 뿐만 아니라 이미 수십 년째 제품을 제조하지 않고 있다. 그럼에도 불구하고 홈 인스펙션 시 이들 업체의 제품이 설치되어 있는 주택이 종종 보고되고 있어 발견 즉시 제품 교체가 필요하다. 새 전기 패널로 교체하는 비용은 약 5,000달러~6,000달러 선이다.
◇ 낡은 데크
2층 주택 건물 외부에 거실이나 침실의 연장으로 설치한 실외 공간이 데크다. 발코니라고도 불리는 데크의 수명을 제대로 이해하고 있는 경우는 드물다. 대개 목재로 건축되는 데크의 수명은 12년~15년으로 이 기간이 지나면 정기적인 안전 점검이 필요하다. 주의해서 점검해야 할 부분은 ‘조임 장치’(Fastener)다. 각 목재를 연결해 주는 조임 장치는 시간이 흐를수록 녹이 슬거나 부식이 발생해 연결 기능과 지탱 기능에 문제가 발생한다.
조임 장치가 제 기능을 하지 못할 경우 데크 붕괴로 인한 건물 피해와 심각한 인명 피해가 발생할 수 있다. 또 목재로 제작된 데크에는 터마이트로 인한 피해가 발생하기 쉽다. 터마이트는 목재를 갉아먹는 흰 개미로 겉보기엔 멀쩡한 데크 목재의 내부가 텅 비어 위험천만인 상태인 경우가 많이 발견된다. 목재 데크가 설치된 주택은 반드시 터마이트 점검 업체를 통한 진단이 필수다. 낡은 데크가 결함이 심각한 데크를 새것으로 교체하려면 최소 1만 달러~1만 5,000달러의 비용을 예상해야 한다.
◇ 굴뚝
실내에 벽난로가 설치된 주택은 연기와 독성 개스 배출을 위한 굴뚝이 건물 외부에 반드시 설치되어 있다. 벽난로가 있으면 운치가 있어 좋지만 굴뚝에 발생한 결함은 비싼 수리비로 이어진다. 굴뚝에 조그만 균열이 발생해도 굴뚝 일부 또는 전체를 허물고 다시 지어야 한다. 만약 굴뚝이 지진 등의 피해로 건물과 분열되기 시작했다면 더 심각한 상태로 즉시 허물고 새로 설치하는 작업이 실시돼야 한다. 굴뚝 교체 작업에 소요되는 비용은 최소 2만 달러를 훌쩍 넘는다.
◇ 폴리부틸렌 수도 파이프
‘폴리부틸렌’(Polybutylene) 재질의 수도 파이프는 1980년대 주택 건축 시 널리 사용됐다. 일반적으로 회색 색상의 폴리부틸렌 수도 파이프는 연결 상태 결함에 따른 누수 피해가 자주 발생해 이미 집단 소송이 제기된 제품이다. 그럼에도 불구하고 아직까지도 폴리부틸렌 수도 파이프가 사용된 주택이 많은데 홈 인스펙션을 통해 발견되면 흔히 교체가 권고되는 사항이다.
◇ 알루미늄 전선
베트남 전쟁 당시 구리 가격이 치솟아 구리 대신 알루미늄 재질의 전선을 사용한 주택이 많이 건축됐다. 1960년대와 1970년대 건축된 주택 중 알루미늄 전선이 설치된 주택은 화재 위험이 크기 때문에 구리 등 안전한 재질의 전선으로 교체가 필요하다.
알루미늄 전선은 발열 시 팽창과 수축이 잦아 전선 연결 부위를 약하게 하는 성질을 갖고 있다. 전선 연결 부위가 약해질 경우 벽 내부에서 아크방전으로 인한 화재 위험이 높아진다. 일부 보험 회사는 알루미늄 전선이 설치된 주택의 경우 주택 보험 가입을 승인하지 않는다.
◇ 지하 기름 탱크
일부 주택은 지하에 기름 탱크가 설치되어 있다. 겨울철 기온이 크게 떨어져 난방이 필요한 지역에서 자주 볼 수 있지만 가주에서도 기름 탱크가 설치된 주택이 종종 있다. 기름 탱크가 있는 집에서 발생이 우려되는 가장 큰 문제는 바로 환경 오염 문제다. 탱크 관리 부실로 기름이 샐 경우 이에 따른 토양 오염 문제가 발생한다.
토양 오염을 처리하려면 절차가 매우 까다롭고 비용도 높을 뿐만 아니라 보험으로도 처리할 수 없다. 오래전에 설치된 기름 탱크는 단일벽으로 제작된 경우가 많은데 부식이나 결함으로 오일 유출이 발생하기 쉽다. 오일 유출로 토양 오염이 발생하면 오염 지역의 토양을 모두 제거하고 유독 성분이 소멸될 때까지 기다려야 하기 때문에 오랜 기간이 필요하다.
◇ 지붕 구조대
천정과 지붕 사이에 지붕을 지지하기 위해 여러 개의 ‘지지목’(Truss)이 설치된다. 그런데 지지목이 다른 용도로 인해 변경된 경우 지붕에 심각한 결함을 발생시켜 누수 또는 건물 구조 결함 등의 피해로 이어지기 쉽다.
천정(다락) 공간 출입을 위해 잡아당기는 방식의 계단을 설치하는 과정에서 지지목 피해가 발생하는 경우가 흔하다. 또 에어컨이나 난방 장치 설치를 위한 공간 마련을 위해 일부 지지목을 제거하기도 한다. 지지목이 제거된 경우 건물 구조에 심각한 결함을 발생시키기 때문에 반드시 구조 기술업체를 통한 진단이 안전 요구된다.
◇ 지반 결함
지반에 결함은 경우 주택 건물 구조에 영향을 미치기 때문에 주택 구입을 다시 고려해야 정도로 심각한 문제다. 지반이 침하 등에 따른 결함은 서서히 발생하기 때문에 주택에 거주하면서도 발견하기 힘들 때가 많다. 실외에서 징후가 발견되면 이미 지반 침하가 상당히 진행된 경우로 전문가를 통한 철저한 점검이 필요하다. 실내에서도 지반 침하 징후를 발견할 수 있다. 실내 벽 모서리가 5밀리미터 이상 벌어졌거나 바닥이 한쪽으로 기울어졌을 때, 또는 창틀이 뒤틀리고 바닥 베이스 보드에 균열이 발생한 경우 등이 지반 침하가 의심되는 징후다.
<준 최 객원 기자>
[출처] 미주 한국일보 2022년 5월 12일