아파트·웨어하우스 ‘화창’…리테일·오피스 ‘흐림’

CRE를 크게 아파트, 리테일, 오피스, 산업용 부동산 등 4개 분야로 나눠서 가격 변동을 살펴보면 아파트와 산업용 부동산 시장은 빠르게 제자리로 돌아가는 중이다. 반면 직격탄을 맞은 리테일과 오피스 부동산 시장은 더디게 회복하고 있다. 결국 보유한 자산 유형에 따라 희비가 엇갈리는 양극화 심화를 보이는 것이다.

부동산 시장 분석업체 리얼캐피털어낼리틱스(RCA)가 2018년부터 2020년 10월까지 가격 변동을 조사해서 발표한 상업용 부동산 가격 지수(CPPI)에 따르면, 한때 주춤했던 아파트 시장에 자본이 몰리고 있으며 팬데믹 이전에서 오름세였던 웨어하우스와 같은 산업용 부동산 가격은 빠르게 상승하고 있다. 아파트는 전년 대비 7.2% 올랐으며 산업용 부동산 지수는 8.5%나 뛰었다.

팬데믹 초기 바이어와 셀러의 물리적인 거리 등으로 인해서 거래가 이루어지기 힘들었다. 여기에 코로나19 확산으로 인한 불확실성 증대로 거래가 산정에 필요한 자산 수익률 산출의 어려움마저 겹쳐 CRE 매매가 이루어지지 않았다. 그런 연유로 가격은 하락했지만, 상대적으로 안정적인 캡레이트(가격 대비 연 순수익 비율)를 보인 다가구 주택과 폭발적인 성장을 이룬 전자상거래 덕에 향후 수익성을 가늠할 수 있는 산업용 부동산은 활발하게 거래가 성사되면서 회복세도 빨랐다는 게 업계의 진단이다.

<그래프 참조>

코로나19 여파로 재택근무가 보편화하면서 오피스 시장도 어려움을 겪는 중이다. 연율로 오피스 가격은 1% 내려앉았다. 특히 교외 지역 오피스 가격이 지난해보다 1.6% 떨어졌다.

RCA 측은 CRE 시장에서 드러난 특이 사항은 바이어와 셀러의 가격 차이가 점점 줄어들고 있다고 분석했다. 바이어와 셀러가 가격 협상에서 교착상태에 머물러 있던 리테일 분야 등에서 가격 차가 점점 좁아지는 트렌드를 보인다는 것이다.