▶ ‘바이다운’ 옵션으로 이자율 낮추고 에스크로 기간 연장하여 시간 마련
집을 파는 과정은 스트레스의 연속이다. 집을 내놓을 준비를 하는 과정에서부터 바이어에게 보여주고, 오퍼 협상을 하는 과정에 이르기까지 신경 쓸 일이 한둘이 아니다. 그런데 최근에는 스트레스가 하나 더 늘었다. 모기지 이자율이 급등하면서 주택 시장 내 불확실성이 더욱 커진 것이다. 집을 팔았는데 새집을 못 구하면? 그래도 지금 안 팔면 후회할까? 등 셀러의 걱정거리가 전에 비해 더 늘었다. 온라인 부동산 정보업체 리얼터닷컴이 셀러가 요즘 갖고 있는 걱정거리와 이에 대한 해답을 알아봤다.
◇ 새집 사려면 높은 이자율 내야 할 텐데
부동산 업체 오픈도어스의 최근 설문 조사에 따르면 77%에 달하는 바이어와 셀러가 현재 주택 시장의 가장 문제로 높은 이자율을 꼽았다. 많은 셀러가 높은 이자율로 인한 주택 구입비 부담 때문에 이사를 미루는 이유다. ‘연방주택금융국’(FHFA)의 전국 모기지 통계 자료를 보면 셀러가 집을 내놓지 않는 이유를 잘 알 수 있다. 자료에 따르면 현재 90%가 넘는 모기지 대출자가 6% 미만의 이자율을 적용받고 있다. 최근 모기지 이자율이 7%를 넘었고 8%까지 오를 수 있을 것으로 전망되는데 새집을 사려면 더 높은 이자 비용을 내야 하는 것이 불 보듯 뻔하다.
이자율이 20년 만에 가장 높은 수준으로 오른 것은 사실이지만 높은 이자율에 구애받지 않고 새집을 장만할 수 있는 방법이 있다. 현재 보유중인 주택의 자산 가치가 크게 오른 경우 집을 팔고 가격이 낮은 집을 전액 현금으로 구입하면 이자율은 전혀 문제가 되지 않는다. 지난해 이자율이 오르기 시작하면서 ‘바이 다운’(Buy Down) 옵션이 많이 활용되고 있다. 바이 다운 옵션을 통해 첫해부터 세째해까지 이자율을 각각 3%, 2%,1%씩 낮출 수 있고 비용은 셀러측에게 요청하는 것이 일반적인 방식이다. 3년간 낮은 이자를 내면서 이자율이 내려갈 경우 재융자를 실시할 수도 있다.
낮은 이자율이 적용되는 셀러의 모기지 조건을 인수하는 방식도 있다. 셀러의 기존 모기지를 떠안는 옵션은 주로 VA, USDA, FHA 등 정부 보증 융자에 적용되고 일반 대출 은행이 발급하는 컨벤셔널 융자에는 적용되지 않는다. 셀러 측 모기지가 정부 보증 융자로 인수 가능하다면 모기지 서비스 업체를 통해 조건 심사 등 인수 절차를 거쳐야 하는데 승인 절차가 90일까지 오래 걸리기도 한다.
◇ 집 팔았는데 집값 오르면?
주택 가격이 더 오를 것이란 기대감에 집을 내놓지 않는 셀러도 상당수다. 높은 이자율과 낮은 거래량에도 불구하고 현재 주택 가격이 오르고 있는 것은 사실이다. 하지만 상승 폭은 팬데믹 기간에 비해 매우 낮아졌고 일부 기관은 주택 가격이 하락할 것이란 전망도 내놓고 있다. 리얼터닷컴은 지난해 말 올해 주택 가격이 5.4% 상승할 것이란 전망을 내놓은 바 있다.
그러나 최근 올해 주택 가격이 오히려 전년 대비 약 0.6% 하락할 것이란 수정 전망치를 내놓았다. 모기지 이자율 급등이 주택 거래와 주택 가격이 이미 영향을 미치고 있다는 분석이다. 조금 더 기다렸다가 팔더라도 주택 가격 상승 폭이 크지 않기 때문에 기다린 보람이 크지 않을 수 있고 만약 가격이 하락하면 오히려 손해가 발생할 수 있다.
◇ 이자율 떨어질 때까지 기다려볼까
현재의 높은 이자율이 바이어 수요를 가로막고 있다는 생각에 이자율이 떨어질 때를 기다리는 셀러도 있다. 이자율이 떨어지면 수요가 다시 늘어나 조금이라도 높은 가격에 집을 팔 수 있다는 기대감이 깔린 생각이다. 주택 가격은 전적으로 수요와 공급에 의해 결정된다. 셀러의 기대대로 수요가 늘면 가격이 상승할 수 있지만 동시에 매물 공급도 증가하면 가격 상승 폭은 제한적이다.
오픈도어스의 설문조사 결과에서 알 수 있듯 현재 이자율이 내려가기만을 기다리는 셀러가 상당수다. 만약 이들 셀러가 이자율이 내려갔을 때 일제히 집을 내놓으면 수요와 함께 매물 공급도 늘어 기대했던 가격 상승 현상은 나타나기 힘들다. 현재 주택 시장 상황을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 이자율 급등으로 수요가 크게 위축됐지만 매물 공급 상황이 더욱 악화돼 높은 이자율에도 불구하고 주택 가격이 상승을 이어가고 있다.
◇ 새집 찾기 힘들 텐데
최근 매물의 시장 대기 기간은 평균 46일이다. 주택 시장에 나온 매물은 대부분 두 달 안에 새 주인을 만나고 있다. 매물 대기 기간은 작년에 비해 조금 늘었지만 팬데믹 이전과 비교할 때는 여전히 빠른 속도다. 따라서 많은 셀러들이 집이 너무 빨리 팔릴 경우 새집을 구할 시간이 부족할 것이란 걱정을 하고 있다. 하지만 현재 주택 시장은 셀러에게 유리한 셀러스마켓 상황으로 여러 거래 조건을 통해 새집을 구할 시간을 벌 수 있다.
가장 흔하게 활용되는 조건은 ‘컨틴젼시’(Contingency)다. 셀러가 새집을 구해야 집을 팔 수 있는 조건으로 대개 30일~60일의 시간이 주어진다. 바이어와 구매 계약이 완료되더라도 30일~60일간의 시간이 주어지기 때문에 이 기간을 활용해서 새집을 찾아 나서면 된다.
아예 처음부터 에스크로 기간을 조금 길게 정하는 방법도 있다. 일반적인 에스크로 기간은 30일이지만 이 기간을 두 배로 늘려 60일로 정하면 새집을 찾을 수 있는 여유가 생긴다. 집을 팔고 난 뒤 임대로 다시 들어가는 구매 계약 조건도 최근 많이 체결되고 있다. 주택 매매가 완료된 뒤 집을 판 셀러가 세입자로 판 집을 다시 임대하는 조건이다. 대부분 대출 은행이 집을 산 바이어에게 최장 60일까지 셀러에게 집을 임대하도록 허용하기 때문에 이 조건을 통해 바이어는 집을 마련하고 셀러는 새집을 구하는 데 필요한 시간을 마련하면 된다.
◇ 높은 수리비 때문에
수리가 깔끔하게 되어 있어 즉시 입주 가능한 ‘턴 키’(Turn Key) 매물이 인기다. 바이어가 즐겨 찾는 이 턴 키 매물이 수리가 필요한 ‘픽서 어퍼’(Fixer Upper) 매물에 비해 높은 값을 받는 것이 당연하다. 집을 내놓기 전에 필요할 수리를 마치고 가능하면 리모델링까지 하는 것이 일반적인 주택 판매 절차다. 그러나 최근 자재비는 물론 인건비가 너무 올라 주택 수리에 나설 엄두가 나지 않는다.
이 경우 이른바 ‘애즈 이즈’(As Is) 판매 조건을 제시할 수 있다. 별도의 수리 없이 현재 매물 상태대로 집을 팔겠다는 계약 조건으로 매물이 턱없이 부족한 요즘 이 조건을 받아들이는 바이어도 적지 않다. 다만 ‘애즈 이즈’ 조건으로 집을 팔 경우에는 수리가 된 매물에 비해 높은 가격을 받기 힘든 점은 감수해야 한다.
또 매물 상태를 점검하는 홈 인스펙션을 통해 결함이 발견된 경우 셀러가 수리를 해줘야 구매 계약이 취소되지 않는다. 그런데 만약 수리비가 부담이라면 예상되는 수리비를 크레딧 형태로 바이어에게 제공하거나 거래 가격에서 깎아주는 방법이 있다. 셀러의 경우 당장 수리비 지출 없이 집을 팔 수 있고 크레딧을 받은 바이어는 원하는 방식대로 수리나 리모델링을 실시하면 된다.
<준 최 객원 기자>
[출처] 미주 한국일보 2023년 10월 12일