빠른 홈 에쿼티 축적 방법
- 다운페이는 곧 자산…많을수록 유리
- 주택 가치 높이는 리모델링도 주효해
- 페이먼트 증액, 단기 재융자도 도움돼
주택 오너로서모기지를 갖고 있다면 매달 납부하는 모기지 페이먼트가 본인의 자산을 형성해주는 중요한 수단인 점을 알아야 한다. 홈 에쿼티는 집에 대해 갖게 되는 자산이고 페이먼트를 하는 동안 시간이 지나면서 늘어난다. 이를 담보로 홈 에쿼티론을 받거나, 홈 에쿼티 라인 오브 크레딧(HELOC)으로 활용하면 다용도의 비상금으로 활용할 수 있다. 홈 에쿼티를 빠르고 효과적으로 축적할 수 있는 방법을 소개한다.
▶홈 에쿼티란 무엇인가
주택 소유주가 가진 만큼의 집의 가치다. 계산법은 간단해 집의 시가에서 모기지 밸런스를 빼면 된다. 만약 집의 가치가 70만 달러이고 남은 모기지 밸런스가 20만 달러라면 50만 달러가 에쿼티가 되는 것이다. 달리 말하면 그동안 납부한 50만 달러의 모기지 페이먼트가 에쿼티로 축적된 것이다.
만약 홈 에쿼티론이나HELOC를 받을 계획이면 에쿼티를 정확히 파악해야 한다. 대출기관이 이를 근거로 대출해주기 때문으로 핵심은 에쿼티를 쌓기 위해서는 집의 가치를 높이거나, 반대로 모기지 부채를 줄여야 한다는 점이다. 다음은 이를 위한 몇 가지 솔루션이다.
▶다운페이를 많이 하라
집을 사면서 처음 내는 다운페이는 그대로 홈 에쿼티로 포함된다. 지역에 따라, 상황에 따라, 대출기관에 따라 다운페이를 적게는 집값의 3%에서 아예 내지 않아도 되는 경우가 있다. 그러나 처음에 다운페이를 많이 할 수 있다면 그만큼 에쿼티가 쌓이는 속도가 빨라지기 때문에 여유가 있으면 고려해 볼 만한 옵션이다. 또 집값의 20% 이상을 다운페이하면 모기지 보험에 가입하지 않아도 되기 때문에 같은 월 페이먼트로 더 많은 에쿼티를 축적할 수 있다.
▶집의 가치를 높여라
집을 제대로 잘 고치거나 업그레이드하면 집을 가치와 함께 홈 에쿼티도 커진다. 다만 주택 업그레이드에 투자한 돈이 모두 회수되는 것은 아니라는 현실을 잊어서는 안 된다. 한 주택 리모델링 매거진의 2020년 투자 대비 효과는 투자금의 평균 64%로 보도된 바 있다.
따라서 수익성을 높이기 위해서는 본인의 취향대로만 고칠 것이 아니라 부동산 에이전트나 다른 주택 전문가와 상의해서 어떻게 고치는 것이 수익성을 높이는 길인지 상의하는 것이 좋다.
▶모기지 페이먼트를 늘려라
만약 매달 더 많은 원금을 상환한다면 총부채를 줄이면서 에쿼티는 더 빨리 쌓을 수 있다. 즉, 추가로 월 페이먼트를 부담할 수 있다면 대출 기관과 상의해서 상환액을 늘리면 된다. 당연히 매달 더 내는 돈이 원금을 갚는 데 쓰여야 상환액 증액의 진짜 효과가 있는 셈이다.
이를 위한 세부 행동 요령으로 우선 월 상환 일정을 2주 상환으로 바꾸는 것이다. 매달 말에 한 번씩 내는 것을 반으로 나눠 한 달에 두 번 내는 식으로 바꾸면 매년 모기지 페이먼트를 추가로 한 번 더 하게 되면서 상환 기간이 줄어들게 된다.
두 번째는 매달 페이먼트를 추가하는 것이다. 만약 최근 오토론 상환을 끝냈다면 해당 자금을 모기지 상환에 추가하는 식으로 페이먼트를 늘려 총 상환 기간을 줄일 수 있다. 마지막으로 세금 환급금이나 직장에서 받은 보너스, 또는 상속받은 재산 등 여윳돈이 생긴 경우, 대출기관과 상의해서 일시불로 모기지 원금 중 일부를 갚는 방법도 가능하다.
▶단기 재융자로 갈아타라
재융자를 통해 대출 기간을 줄이면 2가지 장점을 누릴 수 있다. 낮아진 금리의 혜택을 볼 수 있고, 매번 상환액 중 더 많은 부분이 원금 상환에 쓰이게 된다. 만약 처음부터 30년 만기가 아닌 15년 만기 모기지를 선택했다면 더 빠르게 에쿼티를 쌓았을 것이다. 그러나 만약 이미 30년 만기 모기지를 가진 경우라면 지금이라도 단기 재융자를 받아 장점을 누릴 수 있다. 다만 이때 한 가지 주의할 점으로 대출 기간이 짧아지면서 월 페이먼트 부담은 늘어날 수 있으니 현실적인 예산 계획을 세워야 한다.
▶시세를 확인하라
로컬 주택 시장은 변화하기 때문에 개별 집값도 출렁거리게 마련이다. 만약 동네 시세가 오르고 수요가 늘어난다면 당연히 집값도 오를 것이다. 이런 경우라면 가만히 앉아서 홈 에쿼티가 늘어나게 된다. 그런데 반대 경우가 되면 줄어드는 것을 감내해야 한다.
이런 시세 변화는 홈 오너 본인이 할 수 있는 일이 별로 없다. 대신 다양한 부동산 웹사이트나 전문 감정사 등을 통해 집의 감정가나 시세가 어떻게 변하는지 점검하며 변화에 따른 대응책을 준비할 수는 있을 것이다.
홈 에쿼티 활용 전 자문해야 할 질문들
-소비 습관 문제면 절대 불가
상환 기간과 계획도 명확해야 길고 힘들게 쌓은 홈 에쿼티를 활용하려면 미리 점검해야 할 부분들이 있다. 어떤 전문가도 아닌 스스로 자문자답해야 할 내용들로 진지하게 접근할 필요가 있다.
-“지출이 너무 많은가?”
가장 중요한 질문이다. 홈 에쿼티를 활용한 대출은 기존의 부채를 해결할 수 있는 좋은 방법이지만 이후 문제가 될 수 있는 소비 습관을 고치지 않는다면 오히려 이후 더욱 상황을 악화시킬 수 있다. 뱅크레이트의 수석 파이낸셜 애널리스트인 그레그 맥브라이드는 “홈 에쿼티 대출을 받기 전에 정해진 예산 안에서 생활해 나갈 수 있는지, 앞으로 더 많은 빚을 지지 않을 수 있는지 스스로 묻고 분명한 답을 얻어야 한다”고 조언했다.
-“원하는 목표를 달성할 수 있나?”
홈 에쿼티를 활용하려는 이유가 있을 것이다. 집을 고치거나 비즈니스에 투자하거나 공부를 하는 데 사용해서 수입을 늘릴 수도 있다. 본인이 가진 자산을 잘 활용하면 적은 비용으로 효과를 극대화할 수 있다. 그러나 이때는 본인의 지출에 대한 질문처럼 냉정하게 생각하고 판단해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다.
-“크레딧 점수에 타격을 줄까?”
당연히 대출이고 페이먼트가 이어지기 때문에 홈 에쿼티 론도 기록으로 남는다. 연체된다면 이후 다른 대출을 받는데 불이익이 따르고 더 나은 이자를 받기도 힘들어진다. 또 소득대비부채 비율도 영향을 받는다. 이 비율이 상승하면 다른 대출을 받는 것이 힘들어질 수도 있다.
-“다 갚는 데 얼마나 걸릴까?”
전문가들은 홈 에쿼티론의 경우, 대출 금액보다 대출 기간이 더 중요하다는 입장이다. 만약 전액 상환에 5년이 채 걸리지 않는다면 홈 에쿼티론이나HELOC는 낮은 비용 덕분에 좋은 대안이 될 수 있다. 대신 5년 이상이 걸리는데 그래도 대출이 필요하면 금리를 고정하는 편이 안전하다.
홈 에쿼티 론은 보통 최장 15년이 대출 기간인데 만약 더 오랜 기간이 필요하다면 캐시 아웃 재융자가 더 나을 것이다. 이때는 클로징 비용이 더 많이 들고, 금리도 더 높아질 수 있음에 유의해야 한다.