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분쟁 잦은 ‘월세보증금’ 아는 만큼 손해 적다

By 11/20/2020 No Comments

▶가주 법, 이사 떠난 후 21일 이내에 돌려줘야
▶일상적 마모외 청소·수리는 세입자 부담
▶1만불 이하 분쟁 생기면 ‘스몰 클레임’으로

 

시큐리티 디파짓은 랜드로드를 위한 보험의 성격이다. 랜드로드는 이 돈으로 임대용 부동산을 청소할 수도 있고, 망가진 부분을 고칠 수도 있으며, 세입자가 떠난 뒤 내지 않은 렌트비로 충당할 수도 있다. 세입자 입장에서는 이사를 나가기 전 스스로 청소하고, 고치고 밀린 렌트비가 없다면 디파짓은 전액 되돌려 받을 수 있다.

이사를 떠난 뒤 랜드로드는디파짓을 돌려주거나, 사용한 뒤 잔액을 줄 기한이 21일 주어진다. 청소비나 수리비로 사용했다면 내용과 영수증도 첨부해야 한다. 여기 렌트로 이사를 하기 전, 사는 동안, 이사를 떠난 뒤 디파짓을 돌려받을 수 있는 방법을 소개한다.

▶이사 들어가기 전

가주에서 랜드로드는 가구 등이 갖춰지지 않은 유닛에 대해 최대 2개월 치 렌트비를 디파짓으로 부과할 수 있다. 가구 등이 갖춰진 유닛이라면 디파짓은 3개월 치까지 가능하다. 랜드로드는디파짓이 환불이 안 된다고 말할 수 없다. 세입자는 랜드로드와 상호 정한 조건을 충족할 경우 디파짓을 전액 되돌려 받을 수 있다. 새집으로 이사를 들어가기 전에 5분만 시간을 들여 사진을 찍거나 비디오를 찍으면 좋다. 나중에 이사를 나갈 때 해당 사진과 비디오를 근거로 디파짓 반환을 요구할 수 있는 증거가 되기 때문이다.

▶이사 나가기 전

임대 주택이나 아파트에 사는 동안에 세입자는 수리를 신청한 기록과 랜드로드가 이를 고쳐 준 날짜 등에 대한 기록을 갖춰야 한다. 가능하다면 수리 관련 요청은 이메일, 텍스트나 우편으로 하는 것이 기록으로 남길 수 있기 때문에 좋다.

만약 랜드로드가 세입자가 사는 건물을 판다면 디파짓은 세입자에게 반환되거나 새로운 오너에게 이전된다. 이때는 합법적으로 정해진 항목별 공제 이후에 금액이 반환 또는 이전될 수 있다. 만약 새로운 랜드로드와 렌트 계약을 새롭게 맺는다면 이전된 디파짓 액수를 확인해야 한다.

가주 법은 이사를 나가기 2주일 전에 세입자가 랜드로드에게 인스펙션을 요구할 권리를 보장하고 있다. 랜드로드가 제안하기도 하지만 요청 책임은 세입자에게 있다. 인스펙션하면서 랜드로드는 수리나 청소가 필요한 부분을 지적하고 항목별로 정리된 자료를 제공해야 한다. 세입자는 이를 근거로 남은 2주일 동안에 청소 또는 수리를 직접 하거나 사람을 고용해서 해결해야 한다.

▶이사 나간 이후

가장 이상적인 상황으로 랜드로드는 집을 점검했고 세입자는 청소와 수리를 마쳤을 것이다. 만약 랜드로드가 인스펙션을 거부했다면 비디오로 곳곳을 찍어뒀어야 한다. 이사 후 체크리스트와 함께 대조해서 모든 것이 깨끗하고 잘 작동하는 상황인 것을 보여줄 수 있어야 한다.

세입자가 이사를 떠난 뒤 랜드로드는 21일 이내에 디파짓을 되돌려줘야 한다. 가주 법에 따르면 이는 비즈니스 데이 기준으로 21일이 아니라 캘린더 날짜로 3주일을 의미한다.

이때 비용은 부속품과 인건비가 모두 포함되는데 만약 랜드로드가 직접 해당 작업을 했다면 투입된 시간과 상호 받아들일 수 있는 시간당 임금으로 계산이 이뤄져야 한다. 만약 랜드로드가 21일 이내에 청소나 수리를 마치지 못했다면 상호 신뢰할 수 있는 수준에서 공제한 뒤 디파짓을 돌려받게 되는데 청소나 수리가 끝난 뒤 14일 이내에 이 과정이 마무리돼야 한다.

▶공제 가능한 항목

다른 사람이 당장 이사 와서 살 수 있는 정도로 깨끗하게 청소할 정도의 비용을 랜드로드는 쓸 수 있다. 임대용 부동산 관리업체와 랜드로드 연합체인 ‘가주아파트협회(CAA)’의 하이디 팔로케 수석부회장은 “디파짓을 받아야 할 기존 세입자가 보기에도 완벽하도록 이사 떠난 집을 청소할 수 있는 권리가 랜드로드에게는 있다”고 설명했다.

또 당연히 내지 않은 렌트비가 있다면 랜드로드는디파짓에서 이를 공제해서 가질 권한이 있다. 일반적인 낡음이나 벗겨진 정도는 공제할 수 없다. 그러나 다음 세입자가 들어와서 살기에 받아들일 수 없는 정도는 곤란하다. 여기에는 담뱃재 등으로 탄 자국, 애완동물이 카펫 등에 남긴 오염 자국, 벽의 구멍, 뜯어진 커튼 등이 해당한다.

각종 가전이나 상하수도, 냉난방시설, 냉장고 등에 대한 수리 책임은 랜드로드에게 있다. 이런 것들이 고장이라면 세입자 책임으로 보기는 힘들다. 그러나 세입자가 망가뜨린 부분은 다른 이야기다. 살면서 가구를 옮기느라 흠집이 생긴 바닥이나 벽, 하수도에서 물이 새는데 주인에게 알리지 않은 부분 등이 포함된다.

▶공제할 수 없는 사례

가장 대표적인 것으로 일상적인 사용에 의한 마모(wear and tear) 부분이다. 팔로케 수석부회장은 “기본적으로 카펫과 페인트가 해당하는데 이들은 영원할 수 없기 때문”이라고 설명했다.

사실 가주 법은 어느 정도를 일상적인 사용에 의한 마모인지 규정짓고 있지 않다. 그렇기 때문에 이사 나가기 전 인스펙션에서 랜드로드와 이 부분에 대한 합의를 미리 해두는 것이 안전하다.

애초에 이사 오기 전에 있었던 흠이나 문제점도 당연히 공제 이유가 안 된다. 그렇기 때문에 이사 오기 전, 이사 온 첫날 사진과 비디오를 찍는 것이 중요하다. 이사 와서 살펴본 결과 욕실 타일이 깨진 부분이 있다면 결코 세입자의 책임이 아니다. 미리 랜드로드에게 알리고 수리 혜택을 받으면 될 일이다.

▶디파짓을 돌려주지 않으면?

이사 떠난 뒤 21일이 지났는데도 디파짓을 돌려받지 못했다면 랜드로드에 연락을 취해 가주 법을 알고 있다며 환불을 요구해야 한다. 전화도 좋지만 증거로 남길 수 있는 우편이나 이메일이 더 효과적이다.

만약 연락을 취했는데 10일이 지나도 답을 듣지 못했거나 환불 과정이 매끄럽지 못하다면 1만 달러 미만인 경우 스몰 클레임 등을 고려할 필요가 있다. 스몰 클레임은 이사 떠난 뒤 4년 이내에 제기할 수 있다.

스몰 클레임의 요구액수는 시큐리티 디파짓에 랜드로드가 악의적으로 돌려주지 않았다면 디파짓의 2배를 더할 수 있다.

소송비용은 금액에 따라 다르지만 30~75달러 수준으로 스몰 클레임에 대한 정보는 웹사이트(www.courts.ca.gov/1008.htm?rdeLocaleAttr=en)를 참고하면 된다.

 

류정일 기자
[출처] 미주 중앙일보 2020년 11월 19일

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