News중앙일보

렌트비 재협상 금액보다 계약 연장 우선

By 12/03/2020 No Comments

▶ 가을~겨울 비수기 ‘재협상의 적기’
▶ 주변 시세·조건 비교부터 시작해야
▶ 상대방 입장 이해하려는 노력도 필요

LA타임스는 최근 코로나19팬데믹으로 렌트비 내기 어려워진 세입자를 대상으로 렌트비 재협상에 관해 물었다. 상당수가 재협상을 시도했지만 거절당했다고 답변했다.

렌트비를 재협상할 때는 세입자 스스로 큰 기대는 하지 않는 것이 좋다. 이미 계약서가 존재하는 상황에서 오직 집주인의 재량 또는 아량에 달린 문제이기 때문이다. 세입자 권익단체인 ‘경제적 생존 연맹(CES)’의 래리 그로스 회장은 “렌트비 재협상은 어디에 사느냐가 관건”이라며 “상황마다 다르며, 복잡한 과정을 거쳐야 한다”고 말했다.

만약 렌트비 재협상을 하고 싶다면 세입자가 알아야 할 점은 무엇인지 정리했다.

▶최적의 타이밍

이런 경우가 아니라면 가장 좋은 타이밍은 늦가을부터 겨울 사이다. 집을 보러 오는 사람이 적고 렌트비 오름세도 주춤하는 시기이기 때문이다.

렌트 데이터 분석 회사인 ‘핫패즈(HotPads)’에 따르면 LA에서 렌트비가 가장 비싼 달은 매년 6월이고, 11월은 가장 저렴한 달로 나타났다. 참고해서 전략을 짜면 된다는 의미다.

▶렌트비 비교

재협상의 첫 단추는 비슷한 조건의 아파트와 시세를 비교하는 것이다. 손쉽게 렌트 관련 인터넷 웹사이트나 스마트폰 앱만 검색해도 주변의 렌트비가 오르는지, 내리는지 알 수 있다.

이런 조사 작업을 통해 인접한 곳에 더 낮은 렌트비를 찾는 것이 중요하다. 본인이 현재 사는 집의 조건 등을 대입해서 넣고 검색하면 더 쉽고 정확하게 찾을 수 있다. 간혹 더 나은 시설을 갖춘 집이 더 낮은 렌트비까지 받고 있다면 금상첨화다.

부동산 정보업체 ‘질로우’의 조슈아 클라크 이코노미스트는 “인터넷에 시세 등의 정보가 넘쳐나는 세상이기 때문에 집주인도 항상 재협상이나 갱신 등에 대비해야 한다”며 “정보를 찾을 수 있는 방법이 매우 많고 소비자들도 영민해지고 있는 점을 명심해야 한다”고 말했다.

‘코스타 그룹’의 스티브 바샴 매니징 애널리스트는 “가장 좋은 비교법은 스퀘어피트 당 렌트비를 견주어 보는 것”이라고 강조했다. 보통 고급 주거지가 많은 다운타운, 샌타모니카 등은 스퀘어피트 당 렌트비가 더 많이 든다. 그런데 팬데믹 상황에서 경제가 어려워지며 이런 곳들도 렌트비를 조정하고 있다.

▶집주인의 상황

랭캐스터타운홈에서 임대업을 하는 킴벌리 루이스는 “모든 랜드로드들이 항상 현찰을 가진 것은 아니다”라며 “그래도 고르라면 집을 비워두는 것보다 세입자가 살게 하는 것이 낫다”고 말했다. 시니어를 돕는 재단의 설립자이기도 한 루이스는 “집주인과 세입자가 서로 이해하려고 한다면 가장 좋다”고 전했다.

렌트비 깎기를 바라는 세입자라도 집주인의 상황을 우선 이해해야 한다는 뜻으로 직장을 다니며 작은 아파트를 소유한 것인지, 아파트 소유주가 대기업인지부터 따져봐야 한다는 뜻이다.

기업형으로 관리되는 아파트라면 주변 시세와 비교해서 렌트비를 조정하는 등의 전담 업무를 맡는 직원이 있다. 그러나 개인이나 사설 매니저가 관리하는 아파트라면 다른 이야기가 된다.

바샴 애널리스트는 “오너나 매니저가 시세를 비교할 여유가 없기 때문에 다른 아파트보다 저렴한 렌트비를 내고 사는 것일 수 있다”며 “랜드로드가 공격적으로 시장 변화에 대응할 여력이 상대적으로 적기 때문”이라고 말했다. 즉, 맘앤팝랜드로드라면 렌트비를 낮춰줄 수 있는 여력도 적을 것이란 설명이다.

▶다른 대안들

렌트비를 낮출 수 없다면 생각할 수 있는 대안들은 크게 4가지다. 양해와 페이먼트 플랜, 계약 연장과 계약 파기가 바로 그것이다.

양해는 주로 프로모션인데 질로우에 따르면 10월 LA와 OC의 아파트 37%는 최소한 1건 이상의 프로모션을 진행했다. 지난해 같은 기간에 비해 2배 이상 늘어난 규모다.

LA에서 93.5%의 프로모션은 수주일 렌트비 무료였다. 다른 것들로 디파짓 할인, 무료 주차, 기프트 카드 증정 등이 있었다. 렌트 기간 중 아낄 수 있는 금액은 평균 11.5%였다.

클라크 이코노미스트는 “집주인 입장에서 잔여 계약 기간 중 영구적인 렌트비 할인보다는 일회성의 양해가 더 합리적이기 때문에 세입자가 노려볼 만하다”고 조언했다.

페이먼트 플랜은 집주인과 내야 할 렌트비를 분할해서 내거나 나중에 내는 것으로 스케줄을 조정하는 방식이다.

물론 팬데믹으로 직업을 잃었거나 재정적으로 타격을 입었다면 렌트비를 내지 않아도 집주인이 퇴거시킬 수 없는 보호 장치가 연방정부부터 로컬정부까지 두루 가동 중이다.

전국적인 퇴거 불능 명령은 올해 연말까지 한시적으로 적용된다. 지난 9월 개빈 뉴섬 가주 지사는팬데믹의 타격을 입은 세입자가 렌트비의 최소한 25% 이상을 낼 경우 내년 1월 말까지 퇴거시킬 수 없도록 한 행정명령에 서명했다.

그러나 부작용은 보호 명령이 해제되면 페이먼트 플랜을 다시 협상해서 그동안 내지 못했던 렌트비를 결국에는 내야 한다는 점이다. 클라크 이코노미스트는 “‘월급이 오를 거야’와 같은 안이한 생각으로 나서면 곤란하다”며 “페이먼트 플랜 약속을 깨면 더 큰 문제에 직면할 수 있다”고 경고했다.

계약 연장은 매달 렌트비를 낮추는 대신 기간을 연장하는 쪽으로 협상하는 것이다. 집주인 입장에서는 빈 아파트가 생기는 것을 막을 수 있어 선호하는 옵션이기도 하다. 이때 세입자는 수요가 많은 여름까지 기간을 연장해 집주인이 렌트비 상승기에 좋은 조건에서 다시 집을 내놓을 수 있도록 배려하는 식으로 조정하는 식으로 이견을 조율할 수 있다.

마지막은 계약 파기다. 어떤 방법도 통하지 않는다면 계약 기간이 남았더라도 불이익을 감수하고 이사를 떠나는 것만이 해결책일 수도 있다.

▶그래도 렌트비가 없다면?

렌트비가 없다고 마음을 움직일 집주인은 많지 않을 것이다. 특히 지금처럼 팬데믹으로 세입자는 물론, 랜드로드도 힘든 상황에서는 더욱 그렇다.

전문가들은 요즘 같은 시기에 렌트비 재협상은 세입자가 낮춰달라고 요구하는 것보다 오히려 집주인이 올려달라고 요구하는 경우가 많다고 분위기를 전했다.

실제 LA타임스가 인터뷰한 한 바텐더는 팬데믹으로 일자리를 잃었고 10년 동안 살았던 호손의 아파트에서 더는 살 수 없게 됐는데 집주인은 본인도 어려워졌다며 4월에 렌트비를 올렸다고 전했다.

경제적 타격이 크지 않은 경우라면 저렴한 렌트비를 찾아 이사라도 떠날 수 있지만 사정이 어려운 이들은 퇴거만 미룬 채 렌트비 일부만 내면서 버티고 있다고 신문은 덧붙였다.

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