- 연간 지불액 월 상환 때보다 1회 추가
- 여윳돈 생겼을 때 추가 상환도 도움돼
많은 홈오너들이 모기지 조기 상환에 대해 한번쯤 생각해보게 된다. 모기지 대출은 가계 빚 중 가장 액수가 큰 부채이기도 하거니와 상환 기간이 길다보니 다만 몇년이라도 기간을 단축시키면 페이먼트에 대한 부담이 줄기 때문이다. 특히 은퇴 재정을 고민하는 중장년들은 은퇴 전 고정 소득이 있을 때 모기지 상환을 모두 마치고 은퇴하기를 원해 모기지 조시 상환에 대한 관심이 크다. 모기지 조기 상환 방법 및 그 장단점에 대해 알아봤다.
▶월 상환금 늘리기
모기지 조기 상환 고려시 가장 많이 생각할 수 있는 것이 바로 월 상환금 자체를 늘리는 것. 어찌보면 가장 간단한 방법이지만 문제는 장기적으로, 지속적으로 늘린 상환금을 유지할 수 있느냐 하는 것. 예를 들어 25만달러를 연이율(APR) 5%, 30년 고정 금리로 모기지 대출을 받았는데 앞으로 대출 기간이 25년 남았다고 가정해보자. 이 경우 대출자는 매월 1342.05달러를 상환해야 하는데 여기서 매월 20달러를 추가 상환한다면 이는 이자 5722달러를 절약하고, 상환 기간은 8개월 단축할 수 있다. 그러나 모기지 상환액을 늘릴 때 무리하게 계획하는 것은 바람직하지 않다. 모기지 이자율은 다른 대출에 비해 비교적 저렴한 대출에 속하므로 너무 과도하게 목표를 잡을 경우 다른 손해를 입을 수도 있다.
▶비정기적 추가 상환
▶기간 단축 재융자
집 구매시 상환 기간을 30년으로 잡았지만 소득이 늘면서 월 상환액을 늘릴 수 있다면 모기지 상환 기간을 단축시킬 수 있다. 즉 30년에서 15년으로 재융자하는 것을 고려해볼 수 있는데 그러면 당연히 월 상환금은 늘어난다. 이때 상환기간이 두 배 줄어든다고 상환액이 두 배 늘어나는 것은 아니다. 또 재융자 전 알아봐야 할 것은 바로 모기지 클로징 비용. 총 대출 금액에 2~3%에 해당하는 이 클로징 비용이 이자 절감 혜택을 넘어선다면 재융자를 재고해야 한다. 또 모기지 리캐스팅(mortgage recasting)도 고려해볼 만하다. 모기지 리캐스팅은 일단 남은 원금에 대해 큰 액수를 일시불로 지불한 뒤 남은 금액에 대해서만 대출금을 상환하는 것이다. 보통 리캐스팅을 위한 일시불은 적어도 5000달러 이상이 든다. 리캐스팅을 하고나면 이자를 절약할 수 있으며 여기서 절약한 돈으로 월 상환금을 늘리면 모기지를 조기 상환할 수 있다.
▶격주 상환
격주 상환이란 월 상환금을 반으로 나눠 한 달에 두 차례 지불하는 것이다. 그러면 상한 횟수가 기존 1년에 12번에서 26번으로 늘어나지만, 액수만 놓고 보면 이전 월 상환금을 1년에 1회 더 지불하는 셈이다. 그러나 격주 상환을 하면 대출 상환 속도를 높일 수 있을 뿐만 아니라 대출 기간이 줄어들면서 이자도 절감할 수 있다. 만약 25만달러에 대해 APR 3.5%, 30년 고정 모기지를 상환하는 홈오너가 이 격주 상환을 하면 4년 일찍 상환을 종료할수 있으며 2만 달리 이상의 이자를 절약할 수 있다. 그러나 일부 대출 기관은 격주 상환을 허용하지 않기도 하고 수수료가 부과될 수도 있으므로 자세한 내용은 대출기관에 문의해 봐야 한다.
▶조기 상환 장단점
조기 상환 최대 장점은 상환 기간을 단축함으로써 상당한 비용을 절감할 수 있다는 것이다. 또 이렇게 절약한 비용은 은퇴 후 생활비나 여유자금으로 활용할 수 있다. 그리고 대출 상환을 완료함으로써 주택담보 대출 및 홈에퀴티 라인오브크레딧(HELOC) 또는 캐시아웃 재융자 등을 통해 홈에퀴티를 증대시킬 수도 있다.
그러나 조기 상환에 따른 단점도 있다. 제한된 소득 내에서 대출 상환 액수를 늘리는 바람에 모기지 이자율보다 높은 신용카드 부채나 학자금 대출 상환이 지연된다면 이는 결코 바람직한 전략이 아니다. 또 모기지 조기 상환에 집중하다보면 저축 액수가 줄고 만일의 경우에 대비한 비상금을 못 모을 수 있다. 전문가들은 적어도 실직, 발병 등 예기치 못한 상황에 대비해 3~6개월치 생활비를 현금으로 확보해야 한다고 조언한다. 또 모기지 상환액을 투자로 돌렸을 때 얻을 수 있는 수익이 더 클 경우도 고려해야한다. 즉 모기지 금리가 3.5%인데 투자를 통해 얻는 평균 수익이 6%라면 대출금을 조기 상환하려고 투자액을 줄이는 것은 좋은 자산 관리법이 아니다. 또 일부 대출기관은 조기 상환에 대한 벌금(prepayment penalty)을 물리기도 하므로 이에 대해서도 미리 알아보고 조기 상환을 계획해야 한다.
이주현 객원기자