급여명세서·주소지 허위 여부 확인하라

내년 은퇴를 앞두고 있는 김모(67)씨는 은퇴 후 현재 거주하고 있는 주택을 임대한 뒤 콘도로 이사할 계획을 세웠다. 그런데 최근 김씨보다 먼저 은퇴해서 주택을 임대하고 있는 지인이 “렌트는 할 게 못된다”며 “렌트 후 세입자의 잦은 수리 요청 및 불만 사항을 해결하느라 지친 것은 물론 팬데믹 동안 렌트비 분쟁까지 생겨 스트레스로 없던 병이 생길 지경”이라는 하소연을 듣고는 임대 사업을 포기했다. 김씨는 “은퇴 후 고정 수입을 만들어 보다 편한 노후를 보내려고 임대업을 하려는 건데 그렇게까지 스트레스를 받으며 노후를 보낼 생각은 없다”고 잘라 말했다. 갈수록 세입자 관리가 힘들어지고 렌트비 분쟁도 잦은 요즘, 집주인이 세입자와 계약전 알아두어야 할 사항들을 살펴봤다.

▶계약 전 체크사항

대개 세입자 선정은 집주인의 감에 의존하게 된다. 그러나 세입자와 분쟁이 잦은 요즘, 그렇게 감으로만 세입자를 선정했다가는 적잖은 시간을 세입자와 분쟁 또는 심각한 경우 소송으로까지 이어지기 때문에 신중히 선정해야 한다. 그래서 요즘은 개인 임대업자들을 위해 세입자 선정부터 관리에 도움을 주는 어드바이스 및 실질 팁을 제공하는 플랫폼들이 늘고 있다. 언락트렌탈(unlockedrentals.com)도 그런 플랫폼 중 하나인데 이 사이트가 제공하는 ‘좋은 임차인 알아보는 법’에 따르면 신용 점수, 근속 연수, 수입대비 렌트비율, 이전 임차주택 거주기간, 렌트비 지급일을 어긴 적이 얼마나 있나 등의 항목에 대해 점수를 매기고 이를 합산해 예비 세입자의 입주 자격을 알아보는 것이다. 이때 무엇보다 중요한 것은 예비 세입자가 이전 주소지에서 얼마나 오래 살았는지 확인하는 것. 만약 세입자가 단기 임대 후 잦은 이사를 했다면 이번에도 그럴 가능성이 크고 그러면 집주인은 다시 세입자를 구하는 수고에 새 카펫과 청소 등에 비용을 지불해야 하기 때문이다. 그리고 계약 전 세입자가 집주인에 대한 기대가 어느 정도인지 확인하는 것도 중요하다. 전구 하나 교체하는 것까지 집주인이 해줘야 한다는 기대를 가지고 있는 세입자라면 계약을 다시 생각해보는 것이 좋다.

겉으로는 큰 문제가 없어보이고 계약을 해도 무방할 것 같지만 막상 신원조회를 했을 시 퇴거를 당한 적이 있거나 렌트비 연체료를 지불한 적이 있다면 이는 분명한 위험 신호다. 또 현 거주지가 신용 보고서 또는 렌트 신청서와 다르다면 신청자는 위험한 세입자가 될 가능성이 높다. 이외에도 현 거주지가 임대 전문 관리회사가 아닌 개인 소유주라면 이 개인 소유주가 가족이나 친구가 아닌 주택 실소유주인지도 확인할 필요가 있다. 언락트렌탈 제시 랭 대표는 “렌트 계약을 맺기위해 가짜 급여명세서를 제출하는 이들도 빈번하다”며 “요즘은 본인이 직접 급여 명세서를 만들 수 있는 사이트도 많아 이를 이용해 허위 급여명세서를 제출하는 경우가 많으므로 이를 신중히 살펴야 한다”고 조언한다.

이렇게 다양한 항목을 체크 후 세입자와 계약을 했다해도 분쟁이 발생할 수 있는데 이럴 때를 대비해 꼼꼼한 임대 계약서를 작성하는 것이 중요하다. 즉 해당 주택이나 아파트에 대한 규칙과 규정을 명시해야 하는데 흡연 금지 조항이라든가 반려동물 동반 여부, 거주시 발생하는 파손에 대한 법적 책임 여부를 명시해야 이후 분쟁을 막을 수 있다.

▶신원조회  

임대 계약 전 예비 세입자의 신용 기록, 임대 및 퇴거 기록, 범죄 기록을 전문 업체에 의뢰해 조사하는 것이 백그라운 체크인데 이를 통해 집주인은 렌트비를 제때 지불할 능력이 있는지, 이전 범죄 또는 분쟁 여부를 미리 확인할 수 있다. 그러나 신원조회는 집주인이 임의로 할 수 있는 것이 아닌 지원자의 동의를 반드시 얻어야 한다. 지난해 FBI 발표에 따르면 2021년 세입자에게 사기를 당한 임대인이 1만1578명으로 이들은 총 3억50328만166달러의 재산 피해를 입은 것으로 나타났다. 이는 전년대비 64%나 증가한 수치다. 따라서 임대 계약 전 신원조회는 필수인데 이를 위해서는 전문 심사 서비스 업체를 이용하면 된다. 업체를 선정할 때는 해당 업체가 연방거래위원회의 승인을 받았는지 확인해야 한다. 백그라운드 체크 보고서 수수료는 신청자당 25~75달러 정도 소요된다. 이 보고서엔 신용 보고서를 비롯해 퇴거 소송 및 이전 임대 기록, 범죄 기록, 성범죄자 등록 여부, 국가 테러리스트 리스팅 여부 등이 포함되는데 일부 항목은 주정부가 금하기도 한다. 예를 들어 가주및 오클랜드에서는 예비 세입자에게 체포 또는 유죄 판결 기록에 대해 질문하는 것이 불법인 반면 일리노이에서는 지난 3년간의 범죄 기록을 열람하는 것은 합법이다. 이렇게 신원 조회 후 신청자가 이를 통과하지 못한 경우 집주인은 60일 내 신청자에게 보고서를 제공한 서비스 업체의 연락처를 제공해야 하며 신청자가 부정확한 정보를 수정하고 받을 수 있는 권리도 설명해줘야 한다.

이주현 객원기자