여유자금 필요하면 주택담보 대출 유용

▶ [은퇴 후 집 팔까 말까] ▶ HELOCㆍ리버스 모기지 고려할 만
▶ 매매 결정 전 세금 문제부터 살펴야

은퇴 후 현 거주 주택에서 계속 살지, 이를 팔고 규모를 줄여 작은 집으로 이사할지 결정하는 것은 그리 간단한 문제는 아니다. 이는 은퇴 후 경제 상황뿐만 아니라 라이프 스타일 및 심리적 문제까지 모두 고려해 결정해야 하기때문이다. 큰 집을 팔고 더 작은 주택으로 이사를 하면 여유자금이 생기고 주택 관리가 쉬워지는 장점은 있으나 오랫동안 정든 지역을 떠나는 상실감 및 생활 공간이 줄어들면서 우울해질 수도 있기 때문이다. 부동산 전문가들은 은퇴 후 많은 시니어들이 주말에 자녀들이나 친구들을 초대하기 위해서라도 현 주택 규모를 유지하고 싶어한다고 말한다. 만약 이미 모기지 상환을 마친 주택을 소유하고 있다면 집값 페이먼트에 대한 부담이 없어 주택 규모와 상관없이 현재 집에 머무는 것이 경제적으로 더 이득일 수 있다. 그러나 여유자금 마련, 주택 유지비 및 세금 문제 등을 이유로 집을 팔고 다운사이징을 선택하는 이들도 있다. 은퇴 후 현 주택을 팔아야 할지, 혹은 계속 살아야할지를 결정할 때 고려해야 할 사항들을 알아봤다.

▶은퇴 후 집 팔까

부동산 전문가들은 “현재 소유한 집에서 계속 거주할 경우 일상적인 수리비 및 관리비 외에도 재산세와 HOA 비용이 장기적으로 상승할 것에 대비해야 한다”고 말한다. 또 해가 갈수록 집을 청소하고 관리하는 것이 힘들어 지는 것도 고려해야 한다.

이외에도 계단 오르내리기 등과 같은 이전엔 전혀 힘들다 생각지 않았던 일상적 행동이 불편해질 수 있음도 간과해서는 안된다. 이처럼 집안에서의 거동이 힘들어짐에 따라 보행기나 휠체어가 통과할 수 있도록 현관문 또는 방문 확장 공사를 해야 할 수 있고 2층으로 움직이기 위해 리프트나 엘리베이터를 설치해야 할 수도 있기 때문이다.

▶HELOC

은퇴 후 주택 개보수를 위해 적잖은 비용이 필요할 때 많은 은퇴 시니어들이 고려하는 것이 홈에퀴티 라인오브크레딧(HELOC) 또는 리버스 모기지다. 퍼스트 뱅크 모기지 및 소비자 대출 담당 리아 더스 사장은 “HELOC은 집을 팔지 않고도 여유자금을 마련할 수 있는 가장 좋은 방법”이라며 “HELOC은 상환을 하지 못할 시 집을 잃을 수 있는 위험부담이 있지만 제때 상환한다면 일반 대출보다 낮은 이자율로 대출 받을 수 있다는 것이 가장 큰 장점”이라고 설명했다.

일반적으로 대출 기관은 주택 가치의 최대 80%까지 대출하지만 경우에 따라 더 높은 비율을 허용하기도 한다. 에퀴티라인 상환 기간은 보통 10년인데 원금 상환없이 사용 금액에 대한 이자만 지불할 수 있는 옵션도 있다. 이후에는 최대 20년 동안 원금과 이자를 모두 상환해야 한다. 주택담보 대출의 한 유형인 에퀴티라인 단점은 연방준비제도(Fed)가 이자율을 인상하면 대출 이자율도 올라간다는 것이다.

▶리버스 모기지

연방정부가 62세 이상 주택 소유주들에게 제공하는 리버스 모기지인 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)은 집을 팔지 않고 주택 에퀴티를 담보로 여유 자금을 융통할 수 있어 은퇴 후 소셜 연금 이외에 별다른 수입이 없는 시니어 주택 소유주들이 고려해 볼만한 대출이다.

리버스 모기지의 라인 오브 크레딧은 사용하는 기간만 이자가 발생하고 대출 신청자가 부담해야 하는 월 페이먼트는 없다. 이 월 페이먼트는 집 에퀴티에서 빠져나가는 형태이기 때문이다. 리버스 모기지를 신청해도 주택 소유권은 여전히 신청자에게 있어 집값이 오르면 에퀴티도 당연히 올라간다. 다만 대출 신청자는 해당 주택에 계속 거주해야하고, 재산세와 집보험 등은 제때 납부해야 한다. 만약 HECM 신청 후 집값은 오르지 않고 신청자가 받는 금액만 늘어나 융자액이 집값보다 많아진다고 해도 계속 페이먼트 없이, 대출 제공 혜택을 받으며 거주할 수 있다. 리버스 모기지는 추후에 더 낮은 이자율로 재융자가 가능하고 일반 모기지로도 전환이 가능하며 언제든지 집을 팔 수 있다는 장점이 있다. 집을 팔게 될 경우에는 판매 금액에서 리버스 모기지 융자액을 상환하면 된다.

▶집 매매시 고려사항

만약 집을 팔고 이사를 결정했다면 가장 먼저 세금 문제를 고려해야 한다. 주택 판매 이전 5년 중 2년 동안 해당 주택에 거주했다면 주택 판매 수익의 최대 25만달러, 부부가 공동 세금 신고서를 제출한 경우는 최대 50만달러까지 세금 면제 혜택을 받을 수 있다. 만약 주택 판매 수익이 25만달러나 50만달러를 초과할 경우는 양도 소득세(Capital Gain Tax)를 납부해야 한다.

집 매매 후 유의해야 할 것은 여유자금이 생겼다고 자녀에게 큰 금액을 양도하거나 여행처럼 갑자기 지출을 크게 늘리는 것은 고정수입이 없거나 줄어든 은퇴 생활에서는 위험천만한 일임을 잊지 말아야 한다.

이주현 객원기자