“집 에퀴티 활용하자” 캐시아웃 재융자 증가

▶ 10월 건수 전년 대비 33% 상승
▶ 기준금리 인상 전망에 빚 갚자

#LA한인타운에 1베드룸 콘도를 소유하고 있는 30대 이모씨는 최근 집값이 뛰고 금리도 여전히 괜찮은 편이라 캐시아웃 재융자를 신청했다. 그는 재융자를 통해 기존 5% 초반대 이자율을 3%대로 낮추고 추가로 캐시아웃(cash out)도 할 예정이다.

#1차 융자 30만 달러, 홈라인오브크레딧(HELOC)으로 6만 달러 등 총 36만 달러 융자를 가진 50대 최모씨는 최근 캐시아웃 재융자를 통해 홈라인오브크레딧 6만 달러를 상환했다. 10년 만기가 다가오면서 6만 달러가 ‘텀 론’으로 바뀌며 이자가 급등하기 때문이다.

주택 가격이 천정부지로 치솟으면서 주택 소유자들 사이에서 캐시아웃 재융자가 다시 관심을 받고 있다.

융자 전문가들에 따르면 각종 빚을 갚거나 비즈니스 목적으로 목돈이 필요한 주택 소유주들을 중심으로 캐시아웃 재융자를 신청하는 사례가 종종 있다고 한다. 여기에는 기준 금리 인상이 예상되면서 변동 이자가 적용되는 빚을 청산하거나 고정으로 전환하려는 수요도 꽤 있다.

실제로 부동산 시장조사업체 ‘블랙나이트’에 따르면 지난 10월 캐시아웃 재융자 건수가 지난해 같은 기간과 비교해서 33%나 급증했다. 블랙나이트 측은 10월 기준으로 주택 소유주가 보유한 에퀴티가 9조1000억 달러에 달한다고 밝혔다. 한 부동산 업계 관계자는 지난 18개월 동안 주택 가격이 쉼 없이 오름세를 이어오면서 주택 에퀴티도 막대하게 늘었다고 전했다. 한 보고서에 의하면, 주택 소유주 10명 중 4명은 에퀴티 부자라 불릴 정도다. 에퀴티는 주택가치에서 융자 대금을 뺀 금액을 가리킨다.

한 융자업계 관계자는 “지금처럼 집값이 오르고 이자율이 낮은 상황에서는 재융자를 고려해 볼 만하다”며 “다만 크레딧 기준과 캐시아웃 재융자 기준에 맞추어야 한다”고 설명했다. 캐시아웃 재융자 시 융자기관들은 주택가격의 80% 캡을 두고 있다.

남은 주택 융자액이 20만 달러고 주택 가격이 60만 달러일 때 고정 모기지 이자율로 45만 달러의 융자를 다시 받아서 남아있는 융자금 20만 달러를 갚고 남은 25만 달러를 현금화하는 융자를 가리켜 캐시아웃 재융자라 일컫는다.

캐시아웃 재융자를 통해 주택 소유주는 낮은 모기지 이자율로 종전 페이먼트를 줄일 수 있는 데다 추가로 목돈을 만들어 채무 청산이나 투자 등에 사용할 수 있다는 장점이 있다. 특히, 연방 기준금리 인상이 예상되는 가운데 각종 채무 청산이 시급한 주택 소유주에게는 캐시아웃 재융자가 매력적일 수밖에 없다. 기준금리가 인상되면 변동이자가 직접적인 영향을 받는다. 소비자 금융 분야에서 크레딧카드 이자나 학자금 대출이 대표적이다. 따라서 캐시아웃 재융자를 받은 주택 소유주 대부분이 ▶크레딧카드 빚이나 HELOC 등 채무변제 ▶모기지보험(PMI) 제거 ▶비즈니스 확장 ▶투자 등에 사용하고 있다고 한다.