▶ 상환액은 세전 총소득의 28% 미만
▶ 이자율 개런티 전략 적극 고려해야
▶ 시종일관 좋은 크레딧 유지는 기본
모기지 사전승인(Pre-Approved)의 중요성이 한층 커지고 있다. 공급은 부족한데 수요가 넘치면서 바이어끼리 경쟁이 심해졌기 때문이다. 모기지 사전승인은 모기지 렌더가 발행한 인증 서류다. 렌더는 신청자의 소득과 부채 등을 종합적으로 검토해 사전승인서를 발행한다. 매물 하나에수십 개의 오퍼가 몰리는 현재 상황을 전투에 비유하면 사전승인은 소총이다. 모기지 사전승인을 받기 위한 7단계 전략을 소개한다.
▶1단계
모기지 사전승인은 가급적 빨리 받으라는 조언이다. 신청자의 재정 상황을 파악해 발행되는 서류인 만큼 얼마나 많이 대출받을 수 있는지 정확히 알려준다. 얼마짜리 집을 살 수 있는지 알려주는 가장 중요한 기준으로 첫 단추에 비유된다.
가능하면 서둘러 받아서 주택시장에 뛰어들라고 말했지만 한 가지 기억할 점은 모기지 사전승인에 유효기한이 있다는 점이다. 통상적으로 30~60일로 원하는 집을 구하기 시작하기 직전에 받는 것이 좋다. 연장도 가능하지만 추가 서류가 필요하다. 만약 해결하지 못한 부채가 있거나, 다운페이가 부족하면 이런 문제들을 해결하기 전까지 모기지 사전승인은 조금 미루는 편이 낫다.
▶2단계
모기지 사전승인과 헷갈리지 말아야 할 개념은 사전자격(Pre-Qualification)이다. 두 가지 모두 모기지를 받는 데 중요한 과정인 것은 맞지만 둘을 동일한 개념으로 오해해서는 안 된다.
모기지 사전자격도 소득, 자산, 부채, 크레딧 등을 점검하지만, 대화를 통해서만 진행될 뿐 신청자는 어떤 서류도 렌더에게 제공하지 않는다. 크레딧 히스토리 체크도 없다. 여러 정보의 구두 전달만을 통해 승인이 가능한지 아닌지와 대략적인 금액에 관한 정보만 받는 것이 사전자격의 결론이다.
당연히 사전승인을 가진 바이어가 셀러에게 더욱 어필할 수 있다. ‘콜드웰 뱅커’의 낸시 놀란 에이전트는 “만약 더 많은 연봉을 주는 직장으로 이직 등 긍정적인 변화를 앞두고 주택 구매 가능성을 알아보는 정도라면 사전자격 점검도 도움이 될 수 있다”며 “하지만 실제 구매자라면 사전자격을 알고 나서 들떠서는 안 될 것”이라고 말했다.
▶3단계
많은 모기지 렌더들이 대출 가능액을 정할 때 28대 36의 규칙을 적용하고 있다. 이 규칙에 따르면 세금과 보험료까지 합한 모기지 신청자의 매월 모기지 페이먼트는 총소득의 28%를 넘지 않아야 한다. 또 해당 모기지를 포함해 오토론 또는 학자금 대출 등 부채 상환을 위한 지출이 총소득의 36%를 넘어서는 안 된다.
예를 들어, 매월 세전 3500달러를 번다면 모기지 상환액은 980달러를 넘어서는 안 된다. 이보다 더 많이 대출해주는 경우도 있지만, 전문가들은 비상상황에 대처할 수 있는 여지를 남기기 위해서는 욕심을 접어야 한다고 말한다.
대출액이 적어 실망하기 싫다면 매달 가계 소득과 지출, 투자은행 계좌, 크레딧 점수 등을 미리 챙겨봐야 한다. 3대 신용평가회사인 에퀴팩스, 엑스페리언과트랜스유니언의 무료 크레딧 리포트는 웹사이트(AnnualCreditReport.com)에서 받아볼 수 있다.
▶4단계
대출 자격 여부 파악을 위해 렌더는 급여명세서, 세금보고 내용, W-2 양식 그리고 다운페이에 사용할 저축액 등을 요구한다. 또 렌더는 고강도 크레딧 체크를 하는데 이때 어쩔 수 없이 크레딧 점수가 낮아지는 현상을 피할 수는 없다. 몇 점가량 깎이는 수준으로 향후 1년 정도 영향을 주겠지만 해당 기록은 2년간 개인 크레딧 리포트에 남는다.
자영업자라면 2년 치 소득 증빙 자료로 장기간 평균 수입을 보여줘야 한다. 필요하다면 고객과의 관계를 보여줄 수 있는 편지도 도움이 된다. 서류만 잘 준비돼도 모기지 사전승인은 빠르게 받을 수 있다. ‘머니(Money) 매거진’은 빠르면 24시간 이내에 사전승인을 받을 수 있다며 다만 과거 압류 기록이 있거나 크레딧 점수가 너무 낮거나 부채가 너무 많다면 기간은 더 길어질 수 있다. 한편 퀵큰론스(Quicken Loans)나 베터 모기지(Better Mortgage) 같은 온라인 렌더들은 몇 분 안에 사전 승인해준다고 광고한다.
▶5단계
다음은 가장 좋은 조건을 제시하는 렌더 찾기다. ‘홈스파이어 모기지’의 토드셰이닌 최고운영책임자(COO)는 “최소한 3개의 렌더에게 사전승인을 의뢰하는 것이 좋다”며 “크레딧 점수는 한 번만 영향을 받기 때문에 큰 걱정을 할 필요는 없다”고 말했다.
거절당하면 이유를 찾고 고쳐야 한다. 크레딧 카드 밸런스를 줄이거나 추가로 다운페이 자금을 더 마련하는 등의 조치가 해당한다. 금융소비자보호청(CFPB)에 따르면 30년 만기 고정금리 모기지의 경우 개인 크레딧 점수에 따라 이자율이 0.5% 이상 난다.
한 군데서 거절을 당했다고 다른 곳도 그런 것은 아니다. 대신 개선 노력이 필요한 경우가 있고 이런 비교를 통해 최종적으로 상당한 절약을 할 수 있게 된다.
▶6단계
이자율 개런티(rate lock)도 고려해 봐야 한다. 셀러가 오퍼를 받아들인 경우 당시 모기지 이자율은 통상 60~90일간 고정된다. 바이어는 이를 염두에 두고 협상을 하도록 해야 한다.
일부 렌더는 사전승인을 받은 바이어에 대해 이자율을 보장해준다. 다만 해당 기간이 지나기 전에 연장해야 한다면 추가로 수수료를 내야 한다.
여기서 궁금한 점 하나. 사전승인을 받는데 드는 비용은 얼마나 될까. 대부분의 렌더는 사전승인에 별도의 비용을 요구하지 않는다. 일부 신청 수수료로 300~400달러를 부과하기도 하는데 대부분은 클로징 과정에서 크레딧으로 돌려준다. 물론 해당 렌더에게 모기지를 받아 집을 사는 과정을 완주했을 때 이야기다.
▶7단계
재정 건전성은 꾸준히 유지해야 한다. 더 좋게 만든다면 더욱 유리하다. 기본적으로 사전승인 편지는 완벽하게 조건이 보장되는 것은 아니다. 클로징 이전에 바이어의 재정 상황이나 기타 환경이 악화하면 렌더는 대출을 거절할 수 있다. 이는 곧 바이어 입장에서 이 기간에 과도한 소비를 피해야 하고 크레딧 조건을 좋게 유지해야 한다는 뜻이다.
모기지 사전승인을 받은 뒤에 피해야 할 실수들도 있다. 새롭게 대출을 받거나 크레딧 카드를 만들거나, 페이먼트 납부를 연체하거나, 다른 누군가를 위해 명의를 빌려주는 것 등이다. 렌더는 이런 실수들에 주의를 기울이며 흠결을 잡을 수 있는데 실수한 뒤에 바로 잡는데도 수개월이 걸릴 수 있는 만큼 경거망동하지 말아야 한다.
특히 이직이나 소득 변화 등은 렌더가 집중하는 부분으로 시간 지연을 유발할 수 있기 때문에 요즘처럼 주택시장이 긴박하게 돌아가는 상황에서는 더욱 신중히 해야 한다.
류정일 기자
[출처] 미주 중앙일보 2021년 4월 8일