▶ 재무부 채권 금리 다시 1%대 상승
▶ 모기지 이자율 곧 오른다는 신호
재융자를 고려 중이라면 조금 서두르는 편이 좋겠다. 또 현재 주택 구입을 진행 중인 바이어는 서둘러 이자율을‘고정’(Lock-In) 시켜야 할 것으로 보인다. 사상 최저 수준에 머물고 있는 모기지 이자율이 상승세로 돌아설 수 있을 것으로 전망되고 있기 때문이다. 경제 전문 머니 매거진이 앞으로 모기지 이자율 추이를 전망했다.
◇ 재무부 채권 이자율 10개월 만에 1%대 상승
최근 10년 만기 재무부 채권 이자율이 10개월 만에 다시 1%대로 올라섰다. 조지아 주 상원 의원 선거 결선 투표가 민주당의 승리로 돌아간 직후 더 큰 규모의 경기 부양책이 시행될 것이란 기대감이 채권 이자율 상승에 영향을 미쳤다. 대규모 경기 부양책이 실시될 경우 경기 회복 속도가 빨라지고 이에 따라 인플레이션 위험도 높아지기 때문에 채권 이자율을 포함한 시중 이자율의 상승 요인이 된다.
지난 8일 기준 10년 만기 재무부 채권 이자율은 약 1.13%를 기록했다. 모기지 이자율은 일반적으로 10년 만기 재무부 채권 이자율의 흐름을 따르기 때문에 부동산 전문가들은 모기지 이자율도 조만간 상승세로 돌아설 것으로 전망하고 있다.
나디아 에반젤로우 ‘전국 부동산 중개인 협회’ (NAR) 연구원은 “모기지 이자율은 10년 만기 재무부 채권 이자율과 같은 방향으로 움직이기 때문에 재융자나 주택 구입을 계획 중이라면 채권 이자율 흐름을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다”라고 조언했다. NAR은 10년 만기 재무부 채권 이자율이 올해 평균 약 1.1%대를 기록하고 이에 따라 모기지 이자율도 평균 약 3.1%대로 상승할 것으로 전망했다.
◇ 조기 인플레 가능에 이자율 상승세
코로나 팬데믹이 최초로 선언됐던 지난해 3월 경기 침체를 우려한 투자자들의 자산이 안전 자산으로 여겨지는 재무부 채권으로 대거 이동했다. 이후 채권 가격은 오르고 채권이자율은 하락하는 현상이 나타났다. 당시 10년 만기 재무부 채권 이자율은 사상 처음으로 1% 미만으로 떨어졌고 지난해 사상 최저 수준인 약 0.38%까지 하락한 바 있다.
이후 10년 만기 재무부 채권 이자율은 서서히 오름세를 보였지만 1%대를 넘지 못하며 모기지 이자율 변동에도 큰 영향을 미치지 못했다. 그러나 10개월 만에 1%대를 돌파한 이번 경우는 조금 다른 신호로 여겨진다. 채권 금리 1%는 투자자들에게는 심리적인 지지선으로 월스트리트의 투자자들 역시 향후 경제 상황 변동에 촉각을 곤두세우고 있다.
새로 출범하는 조 바이든 정부가 대규모 경기 부양책 시행을 위한 채권 발행 늘리고 시중에 막대한 자금을 풀 경우 경제 회복 속도에 따라 인플레이션이 조기에 발생할 가능성도 충분하기 때문이다.
재무부 채권 등에 투자하는 모기지 대출 은행은 미래 인플레이션 위험을 감안한 이자율을 모기지 대출자들에게 제시한다. 모기지 대출의 만기가 길게는 30년인데 반해 10년 만기 재무부 채권 이자율이 오르면 이자율 차이로 인해 발생하는 손실을 그대로 감수해야 하기 때문이다.
◇ 채권 이자율 + 1.8% = 모기지
이자율 30년 만기 모기지 이자율이 10년 만기 재무부 채권 이자율의 흐름을 반영하는 것은 대부분 주택 구입자들이 주택 구입 후 10년 안에 집을 처분하거나 재융자를 실시하기 때문이다. 하지만 모기지 대출의 경우 대출자 연체 위험 등이 있기 때문에 모기지 이자율은 10년 만기 재무부 채권 이자율보다 높게 형성된다.
일반적으로 10년 만기 재무부 채권 이자율과 30년 만기 모기지 이자율 간 차이는 약 1.8% 포인트를 보인다. 따라서 재무부 채권 이자율이 1% 라면 모기지 이자율은 약 2.8%대에서 움직이는 트렌드가 나타난다.
가장 최근 집계된 30년 만기 모기지 이자율은 다시 사상 최저 수준인 약 2.65%를 기록해지만 10년 만기 재무부 채권 이자율이 1.13%를 기록하면서 상승 압력을 받고있는 상황이다. 머니 매거진의 자체 조사에서는 모기지 대출자들에게 평균 약 3.1%의 이자율이 적용되고 있었고 최저 약 2.973%로 이미 10년 만기 재무부 채권 이자율 상승에 따른 영향을 받는 것으로 나타났다.
부동산 중개 업체 레드핀의 대릴 페어웨더 수석 이코노미스트는 “정부 지출 증가가 모기지 이자율 상승으로 이어질 수 있다”라며 “하지만 새 의회가 주택 시장 지원책 등을 통해 주택 시장 안정화에 나설 것으로도 전망된다”라고 설명했다.
◇ 기타 기관도 모기지 이자율
3%대 전망 온라인 부동산 정보업체 리얼터 닷컴도 모기지 이자율이 올해 안에 다시 3%대로 상승할 것이란 전망을 내놓았다. 리얼터닷컴은 고용 시장이 안정되고 소비자 지출이 본격적으로 증가할 경우 경제 회복 속도가 빨라져 이자율이 오를 것으로 전망했다. 하지만 이자율이 갑작스럽게 오를 가능성은 낮고 점진적으로 오르면서 3% 전후에 머무를 것이란 전망이다.
따라서 이자율 상승과 주택 가격 상승이 동시에 나타날 경우 일부 바이어들은 주택 시장에서 제외되는 현상도 우려된다고 리얼터닷컴이 지적했다. 반면 코로나19 백신 접종 확산으로 셀러들이 집을 내놓기 시작하면 지난해와 같은 주택 구입 과열 양상은 다소 잦아들 것으로 리얼터 닷컴은 내다봤다.
<준 최 객원 기자>