▶ 글로벌 부동산 업체 ‘쿠시맨’ 시장 정상화 9가지 징후
▶ 글로벌 경제 안정적 성장
▶ 건설융자 완화 여부 조목
▶ 소비심리의 회복도 중요
지난해 코로나19 팬데믹의 장기화로 인해서 상업용부동산(CRE) 시장도 휘청했다. 재택근무의 보편화와 경제 봉쇄령에 오피스, 쇼핑몰 등의 타격도 컸다.
일각에서는 3차 경기부양책과 코로나19 백신 접종 진척에 따라 빠른 회복을 전망하기도 한다. 반면 빠른 백신 접종 속도에도 큰 피해를 당한 산업과 업종에 따라 CRE 시장의 불확실성을 제기하는 부동산 업계 전문가도 있다.
부동산 시장 분석 업체 ‘라이트박스’의 다이앤 크로커 애널리스트는 “성공적인 백신 보급에도 상업용 부동산 시장은 느린 회복세를 보일 것”이라며 “단, 지역에 따라 회복속도는 다를 수 있다”고 설명했다.
글로벌 상업용 부동산 서비스 업체 ‘쿠쉬맨 앤 웨이크필드’는 상업용 부동산 시장이 회복 단계로 들어가는 9가지 징후에 대해 소개했다.
국제 신용평가 기관에 따르면, 올 초 글로벌 경제성장률은 평균 이하를 유지하지만, 하반기에는 5.2%까지 개선될 것으로 봤다. 만약 전망치와 같이 글로벌 경제의 안정화가 이뤄지면 상업용부동산 시장도 회복 단계로의 진입이 가능할 것으로 보고 있다.
2. 오피스로의 복귀
재택근무가 보편화했다. 상업용부동산 시장이 회복하려면 코로나19 상황의 개선으로 근로자들이 오피스로 복귀해야 시장 정상화도 이루어진다는 게 쿠쉬맨 앤 웨이크필드 측의 설명이다.
따라서 임대차계약의 재계약률 변화를 주목해야 한다. 2020년 기준 임대차계약 재계약률 비중은 전년 대비 31.5%로 역대 평균치인 19%와 비교해 대폭 상승했다. 이는 향후 불확실성을 고려해 신규 계약을 보류했기 때문이다. 따라서 이 비중이 역대 평균치로 접근하면 정상 수준으로 돌아오고 있음을 파악할 수 있다.
3. REITs 투자자 활동 활발
부동산투자신탁(REITs) 투자자들의 투자가 활발해지는 것도 중요한 지표다. 리츠는 다수의 투자자가 자금을 만들어 부동산은 물론 관련 증권 등에 투자 및 운영하면서 얻은 이익을 투자자에게 배분하는 부동산 간접투자 업체다. 미국의 리츠는 오피스, 산업용, 리테일, 주택, 숙박, 인프라, 데이터센터 등 다양한 포트폴리오로 구성돼 있다. 따라서 리츠 활동이 활기를 띤다는 건 부동산 시장 역시 활발하다는 걸 뜻한다. 연방준비제도(Fed)에 따르면 10년 만기물 국채 수익률이 10%포인트 상승할 때 마라 글로벌 CRE 볼륨은 1.2% 늘어난다.
4. 대중교통 이용 증가
대중교통 이용이 는다는 것은 소비자 신뢰도가 함께 살아난다는 의미다. 소비자들의 외부 활동이 늘어나고 통근량 및 오프라인 업소들의 방문자도 증가하고 있다 걸 반영하기 때문이다. 이는 소비자의 경제 성장에 대한 자신감이 소비로 이어지면서 소매업이 살아나 결국 CRE 회복에 도움이 된다.
5. 개발업체 신뢰 회복
금융 기관들이 부동산 개발 프로젝트에 대한 대출을 늘리고 대출 기준을 완화하면 CRE가 제자리를 찾아가고 있다는 걸 가리킨다. 2020년 3분기에는 미국 은행의 10곳 중 8곳 이상인 81%가 건설 융자 기준을 강화했다. 상업용을 포함한 주거용 부동산 건설이 활력을 띠고 있음을 파악할 수 있다. 경기에 민감한 은행의 대출 확장은 경기에 대한 불확실성이 제거됐음을 알려주는 것이기도 하다.
6. 오피스 임대와 수요
공실률과 임대료 수준은 오피스 시장 상황을 가늠하는 중요한 잣대다. 코로나19 이전에는 수요가 높아서 공실률은 낮고 임대료는 오름세였다. 현재는 수요 감소로 빈 사무실이 늘면서 렌트비를 낮추는 테넌트가 많은 상황이다. 이 반대 상황이 연출돼야 오피스 시장이 안정적이라 할 수 있다.
7.소비자 잠재 수요 상승
식당, 극장, 공연, 스포츠 게임, 여행 등의 소매 매출 증가도 CRE의 중요한 지표다. 소비 심리가 되살아나는 것을 보여주기 때문이다. 반대로 저축률 상승은 소비 심리가 위축됐다는 걸 알려준다. 11월 말 저축률은 12.9%로 10년 평균치보다 560 베이시스포인트(Basis Point, 1bp=0.01%포인트)나 높았다.
8. 산업 수요
제조 공장에 대한 강한 수요 역시 CRE 회복을 알려준다. 최신 기술과 R&D(연구와 개발) 설비시설에 대한 수요는 더 그렇다. 제조 공장에 대한 투자 확대는 제품 생산에 대한 수요가 증가세를 보여주며 제조 산업의 성장은 경제와 상업용부동산 시장이 제자리로 복귀하고 있음을 알려준다.
9. 여행 동향
팬데믹으로 위축된 여행이 되살아나면 CRE 시장 역시 회복 기미도 보인다고 할 수 있다. CRE의 큰 축 중 하나가 바로 호텔을 포함한 숙박과 호스피털리티 시설이다. 따라서 여행객이 늘어 공항의 국내 및 국제선 이용객 수가 증가하고 호텔 객실 점유율이 상승하면 CRE도 제자리로 복귀하고 있다는 걸 의미한다.
진성철 기자
[출처] 미주 중앙일보 2021년 1월 20일