“가파른 집값 상승세 내년부터 진정될 것”

리얼터닷컴의 데니얼 헤일 수석 이코노미스트는 “주택시장에서 가격 상승세는 분명 도전이기도 하지만 값은 더 오를 것”이라며 “대신 정상적으로 예상할 수 있는 범위의 최고치 수준으로 오름세가 제한될 것”이라고 말했다.

모기지 금리는 30년 만기 고정금리 평균을 기준으로 내년 연말 3.4%까지 오를 것이라고 설명한다. 모기지 이자율은 지난 11월 마지막 주 2.72%를 기록했다. 0.7%포인트 가까운 상승은 바이어를 압박하면서 부동산 선택의 제1원칙인 위치(location) 대신 가격대에 맞는 구매로 패턴의 변화를 초래할 것이란 예측이다.

▶주택 거래도 활발 전망

내년 기존주택 판매는 7% 늘어날 것으로 예상했다. 코로나19팬데믹으로 수개월 간 갇혀 지내면서 보다 큰 집에 대한 필요성이 커지고, 다른 공간에 대한 수요도 반영될 전망이다. 젊은 바이어를 중심으로 경쟁이 심화하고, 베이비부머는 다운사이징에 나서며, 렌트 세입자들의 참여도 늘어날 것이란 분석이다.

다만 높은 집값은 추가로 가격이 뛰는 것을 제한할 전망이다. 헤일 이코노미스트는 “집값이 소득 증가를 무제한으로 뛰어넘을 수는 없다”며 “값이 오를수록 바이어에게 부담이 되고 시장 전반의 수요를 제한하게 된다”고 설명했다.

바이어에게 희소식은 내년 하반기 더 많은 매물이 등장할 것이란 점이다. 바이어 입장에서는 급하게 결정 내릴 필요가 줄고, 더 많은 선택지 중에서 결정하는데 보다 신중해질 여유가 생긴다.

▶내년 공급 늘어날 듯

매물 증가는 셀러들이 내놓는 물량과 새로 지어지는 주택 확대로 가능할 것이란 설명이다. 리얼터닷컴은 싱글 패밀리 홈 신축의 경우 9% 증가할 것으로 내다보며 공급 측면에서만 보면 당초 2020년 한해 부족할 것이라고 예상됐던 약 400만채 규모의 물량을 보충하게 될 것이라고 분석했다.

신규 주택은 기존 주택보다 더 비싸고 최신 설비로 더 큰 집을 찾아 이사를 원하는 바이어에게 어필하는 특성이 있다. 이사가 이뤄지면 기존 주택이 매물로 나오면서 전반적인 공급량 증가의 효과를 내는 식이다.

헤일 이코노미스트는 “대부분의 신규 주택이 생애 처음으로 집을 사는 바이어를 위해 지어지는 것은 아니지만, 최근에는 첫 주택 구매자에 친화적인 신규 주택이 늘어나는 추세”라고 말했다.

▶코로나 변수 여전히 존재

2021년은 또 다른 셀러 위주의 주택시장이 펼쳐지겠지만 집을 판 경우는 다시 바이어로 나서며 부족한 공급과 높은 집값, 상승하는 모기지 금리라는 부담에 직면할 것이란 설명이다. 헤일 이코노미스트는 “셀러는 집 가치의 최대치를 기대하지만 집을 팔고 난 뒤 가장 큰 과제는 새로운 집을 찾는 것”이라고 말했다.

2020년 배운 것은 모든 것이 한순간에 바뀔 수 있다는 사실이다. 만약 추가로락다운이 이뤄지면 매물 부족 현상은 심화할 것이다. 그러나 백신 보급과 함께 모든 것이 순조롭게 풀린다면 주택시장의 분위기도 한층 부드럽게 돌아갈 것이다.

거시경제 차원에서 경제성장률이 꾸준히 둔화하고, 실업률은 고공 행진하며, 비즈니스들이 고전을 거듭한다면 악재가 될 수 있다. 주택시장이 돌아가려면 직장과 소득이 필수지만 경제 상황이 개선되지 않으면 시장에는 흠집이 생길 수밖에 없다.

▶2021~2023년 전망

코어로직은 사상 최저 수준의 모기지 이자율이 좀 더 오래 갈 것으로 예상했다. 당장 내년 1년 동안은 30년 만기 고정금리 이자율이 3% 아래를 유지할 것이란 설명이다. 여기에 향후 3년 평균 이자율도 3.2% 수준으로 저공비행을 할 것이란 전망이다.

이는 2010~2019년 10년간 평균 이자율보다 거의 1%포인트 낮은 금리로 코어로직은 좋은 크레딧 점수를 가진 바이어와 재융자를 원하는 홈오너들에게 유리한 환경이 조성될 것이라고 전했다.

또 주택시장의 중요한 변화는 밀레니얼 세대가 향후 수년간 활발하게 주택을 구매할 것이란 점이다. 미국인 인구를 연령대별로 놓고 보면 가장 많은 비중을 차지하는 것이 중간 연령 33세인 밀레니얼 세대로 이들이 가정을 이루고 주택시장에 뛰어들면서 최대 매수 세력으로 커나갈 것이란 분석이다.

코어로직은 이전 세대보다 거대한 경제력을 갖춘 밀레니얼 세대의 등장으로 2021~2023년 주택 공급 대비 판매 비율이 지난 20년간 기록했던 평균치를 뛰어넘으며 왕성한 거래가 이뤄질 것으로 내다봤다.

▶집값 오름세 제한될 것

마지막 주택 가격은 대부분 지역에서 꾸준히 오를 전망이다. 다만 최근 수년간 보여줬던 것보다는 다소 속도가 둔화할 것이란 설명이다. 주택 감정가는 향후 3년간 연평균 2.5% 오를 전망으로 지난 10년간 연평균 4.8%보다 뒤질 것으로 보인다.
코어로직은 집값 상승률 둔화의 첫 번째 이유로 매물 증가를 들었다. 올해는 팬데믹으로 주택 신축을 연기시켰고 많은 바이어 중 실제 구매를 하지 못한 경우가 많았다. 만약 코로나바이러스가 사라지거나 백신 사용이 확산한다면 신규주택은 물론, 기존주택의 매물 공급도 활발해질 전망이다.

코어로직 연구진은 “대부분 지역에서 완만한 집값 상승세가 예견되지만 일부 코로나19팬데믹의 강력한 경제 타격을 입은 시장은 인구 이탈 등으로 주택 가격이 내려갈 우려도 있다”고 여지를 남겼다.