▶임대료에 재산세·보험·관리비 포함된 넷리스 인기
▶대형 전국 체인 기업 입주한 경우 많아 수익 안정적
▶웨어하우스·유통 업체 임차한 산업용도 수요 상승
코로나19가 부동산 투자 지형도 바꾸고 있다. 단독 테넌트가 트리플넷(NNN: 재산세, 보험, 관리비용)을 부담하는 부동산 자산에 투자 자금이 몰리고 있기 때문이다.
부동산 컨설팅업체 존스랭라살(JLL)의 최근 보고서를 통해, 투자자들 사이에서 단독 건물에 입주한 단독 테넌트가 재산세, 보험, 관리비용을 모두 지불하는 부동산 매물이 인기라고 밝혔다.
팬데믹에도 필수 업종으로 분류돼 영업 중단이 없었던 그로서리 스토어, 약국, 하드웨어 스토어 등 대형 체인형 기업이 대체로 이런 건물의 테넌트이기 때문이다. 즉, 이런 업종의 테넌트들은 코로나19 사태에도 운영을 중단하지 않아서 매상 타격이 작은데다 대형 기업이라 렌트비 연체가 거의 없었다는 장점이라는 것이다.
마크 웨스트 JLL의 시니어 매니징 디렉터는 “단독 테넌트 넷리스(Net Lease) 자산은 월가에서 가장 핫한 매물”이라며 “장기적으로 현금 흐름이 영속되고 매입 후 바로 임대운영이 가능한 실물부동산(Hard Asset)에 대한 투자 선호 현상”때문이라고 분석했다. 이어 그는 “채권과 비교해서도 넷리스 자산은 투자 리스크 조정에 좋은 투자상품”이라고 덧붙였다.
특히 증시가 불안할 경우엔 자산 투자자들은 안전 자산이나 해지(hedge)할 수 있는 자산을 찾게 되면서 싱글 테넌트 넷리스 자산에 대한 구매 수요가 상승 중이며 향후 더 올라갈 것이라고 JLL 측은 분석했다.
한인 부동산 업계에 따르면, ▶A급 내셔널 체인점 입주 건물 ▶단독유닛 상가 ▶트리플넷(NNN) 포함 ▶10년 이상의 장기 리스와 같은 조건을 충족해야 건물주가 신경 쓰지 않고 운영할 수 있는 좋은 매물로 분류된다.
코러스부동산의 마크 홍 대표는 “넷리스 프로퍼티는 경기를 잘 타지 않고 특히 안정적인 부동산 수입을 제공한다”며 “코로나19로 불확실성이 증대된 상업용 부동산(CRE) 시장에서 더 수요가 높다”고 분석했다. JLL의 웨스트 디렉터 역시 제로금리 시대에도 매우 안전하다고 덧붙였다.
JLL 측은 타코벨과 같은 레스토랑 체인, 디스카운트 스토어인 달러트리, 월그린 등의 전국 대형 약국 체인, 편의점, 그로서리 스토어, 하드웨어 스토어 등 단독 건물에 입주한 단일 테넌트의 매출이 코로나19 여파에도 최소화한 것을 봐도 이런 매물의 안정성을 가늠할 수 있다고 전했다. 이들 업종의 전년 대비 평균 매출 감소 폭은 19.9%로 다른 업종보다 적었다. 그로서리 스토어의 경우엔 되레 13.1% 증가한 것으로 조사됐다. 리테일 테넌트뿐만 아니라 웨어하우스와 유통업체가 트리플넷으로 계약해 입주한 단독 건물 구매 수요도 오름세다.
연방 상무부의 조사에 의하면, 온라인과 카탈로그 소매 기업의 4월과 5월 매출은 각각 전년 동월 대비 23%와 30.8%나 증가했다. 그 말인즉슨 상품을 보관할 웨어하우스의 수요 역시 동반 상승했다는 말이다. 넷리스의 단일 세입자가 있는 산업용 부동산 매물도 꽤 귀해졌다는 것이다. 기관투자가, 해외자금, 엄청난 순 자산을 보유한 개인 투자자들이 이런 매물을 찾아 나서고 있다.
JLL은 바이어 리스트에 넷리스 산업용 부동산 매물을 매입하겠다는 투자자로 꽉 찼다며 임대료에 NNN이 포함된 유통업 세입자가 입주한 단일 프로퍼티를 사려는 해외 투자자들이 상당히 많다고 전했다.
진성철 기자
[출처] 미주 중앙일보 2020년 7월 16일