주택 소유주 9%, 모기지 상환 유예 프로그램 신청

▶5월 현재 수혜자 21%만 페이먼트 납부
▶실직 대비 안전망·부채 줄이기로 활용도

‘모기지 융자 상환 유예 프로그램(mortgage forbearance programs)’을 이용하려는 주택 소유주가 점차 증가하고 있다. 4월 말 현재 기준으로 모기지 융자 상환 유예 프로그램을 승인받은 주택 소유주는 425만 명으로 집계됐다.

대형 모기지 융자업체 렌딩 트리가 최근 실시한 여론조사에 따르면 이들 가운데 5%는 만약 이 프로그램이 아니었다면 모기지 페이먼트를 낼 수 없었을 것이라고 밝혔다. 다른 부동산 정보 분석업체 블랙 나이트 자료에 따르면 5월 넷째 주 현재 모기지 융자 상환 유예 프로그램 승인 주택 소유주 수는 475만 명으로 늘었다. 이는 전체 모기지 보유 주택 소유주의 9%에 해당한다.

하지만 최근 새로 나온 자료는 해당 프로그램 수혜자의 상당수는 기본적으로 이 같은 혜택이 필요하지 않았던 상태였으나 이제는 실 수요자가 증가하는 추세를 보인다고 CNBC 방송은 보도했다. 대부분 연방 정부 보증 모기지 융자 상품을 대상으로 한 모기지 융자 상환 유예 프로그램은 대출자에게 최소 3개월 이상 월 페이먼트 납부를 잠정 중단하도록 허락한다.

하지만 이는 페이먼트 납부를 아예 없애는 것이 아니라 주택 소유주의 재정 형편이 개선될 때 다양한 방법을 통해 상환하도록 배려하는 프로그램이라는 사실을 잊어서는 안 된다.

이 프로그램은 코로나19 사태가 한창 진행되던 4월 초에 소개됐다. 당시만 해도 신청자 수는 초반에 몰린 이후 시간이 갈수록 급격히 줄어드는 모습을 보였으나 이후 놀라운 반전이 일어났다. 4월 말 현재 모기지 융자 상환 유예를 신청한 주택 소유주는 425만 명이었다. 이들 가운데 거의 절반은 모기지 페이먼트를 여전히 납부하고 있었고 나머지 54%가 어려움을 겪고 있었다.

이런 상황은 5월에 들어서면서 중대한 변화를 보였다. 5월 19일 현재 기준으로 모기지 융자 상환 유예 프로그램 수혜자의 21%만이 5월 모기지 페이먼트를 납부한 것으로 조사됐다. 이는 4월 모기지 페이먼트를 문제없이 납부했던 해당 프로그램 수혜자 가운데 약 140만 명이 5월 들어 모기지 융자 납부 연체의 위험에 빠지게 됐다는 것을 의미한다.

이 같은 결과는 4월 전국 모기지 연체율이 전달 대비 급등했지만, 예상만큼 높지 않았던 이유를 설명하고 있다.

블랙 나이트의 앤서니 자부 CEO는 “모기지 융자 상환 유예 프로그램 수혜자의 54%만 페이먼트 납부를 하지 못했다는 사실은 4월의 모기지 페이먼트 연체율과 상환 유예 프로그램 승인율 사이의 격차를 설명하는 데 도움을 준다”고 말했다. 그는 “그러나, 상환 유예 수혜자의 21%만 5월 페이먼트를 납부했다는 사실은 만약 이달 말까지 더 많은 페이먼트 납부가 들어오지 않으면 5월 전국 모기지 연체율이 급등하는 결과를 초래하게 될 것”이라고 전망했다.

일부 프로그램 수혜자의 경우 상환 유예 프로그램을 만에 하나 있을지도 모를 실직에 대비한 하나의 안전망으로 사용하기도 한다. 다른 일부는 모기지 페이먼트의 일부만 납부하면서 전체 부채 규모는 줄이기도 한다.

모기지업체 렌딩 트리가 최근 조사한 자료에 따르면 모기지 융자 상환 유예를 승인받은 주택 소유주 가운데 단 5%만이 만약 이 프로그램이 없었다면 모기지 페이먼트 납부를 하지 못했을 것이라고 답했다. 4명 중 1명은 모기지 페이먼트 납부가 가능했겠지만 그럴 경우 다른 분야의 필수 페이먼트를 건너뛰어야 했을 거라고 말했다. 하지만 거의 70%에 달하는 모기지 융자 상환 유예 수혜자는 “일상적인 페이먼트로부터 벗어나 즐기길 원했다”고 밝혔다. 이들 4명 가운데 3명은 이 부분과 관련해 조금은 죄스러운 마음이라고 답했다.

연방 정부의 코로나바이러스 구제 패키지인 ‘CARES Act’를 통해 모기지 상환 유예 프로그램이 발표되었을 때만 해도 모기지 업계는 불만이 많았다. 왜냐하면 해당 프로그램 신청자의 경우 재정적 어려움을 겪고 있다는 증명을 할 필요가 없다고 가이드라인에서 상세히 밝히고 있기 때문이다. 주택 소유주는 모기지 서비스업체에 도움이 필요하다고 신청만 하면 되는 것이다.

국책모기지 기관인 패니매와 프레디맥을 감독하는 연방 주택금융청(FHFA)은 4월 1일 나온 한 인터뷰를 통해 소비자에게 해당 시스템으로 장난하지 말라고 호소하기도 했다. 일자리를 잃거나 수입이 줄어든 제한된 경우에만 이 프로그램이 사용되어야 한다고 강조했다. 당시 연방 주택금융청장은 모기지 상환 유예 프로그램 수혜자가 5월 말까지 200만 명이 될 것으로 예상했다. 하지만 이미 그 예상치의 2배를 훌쩍 넘었다. 모기지 상환 유예 프로그램 수혜자 475만 명이 갚아야 할 모기지 융자 총액은 1조 달러가 넘는다. 연방 정부 보증 모기지 융자의 7.1%, 연방 주택청/보훈처 제공 모기지 융자의 12.6%가 상환 유예 프로그램 가입자에 포함된 것으로 추산된다.

5월 넷째 주 모기지 상환 유예 프로그램 신규 신청자 수는 9만 3000명 증가에 그쳤다. 5월 첫째 주에는 최고 32만 5000명 이상이 신청하기도 했다. 이 시점 이후로 신규 신청자 수는 줄어들고 있다. 한편 FHFA는 지난 13일 주택 소유주가 보유한 모기지 상품을 패니매와 프레디맥이 소유한 경우 상환 유예한 페이먼트에 대해 주택 매매나 30년 융자 상환 기간이 끝나는 시점에 한꺼번에 갚을 수 있는 옵션을 제공한다고 발표했다. 이 옵션은 7월 1일부터 제공된다.

FHFA는 또 19일, 모기지 융자 상환 유예 프로그램 수혜자도 여전히 신규 주택 모기지 융자나 재융자를 할 수 있다고 밝혔다. 유예기간이 지난 뒤 다시 페이먼트 납부를 시작하고 3개월 연속 제때 납부하면 새 모기지 융자나 재융자가 가능하다는 설명이다.

대기기간도 적용되지 않는다. 즉 모기지 융자 상환 유예 프로그램을 이용했다고 해서 해당 수혜자에게 불이익이 없을 것이라는 점을 명확히 한 것이다. 그러나 일부에서는 유예기간 종료와 함께 융자가 가능하도록 해야 한다는 주장도 있다.

김병일 기자