▶ 하우스푸어 피하려면 눈높이 낮춰 구입
▶ ‘변동 이자율·무리한 담보 대출’ 주의를
‘하우스 푸어’(House Poor)는 주택 비용이 과도하게 높아 생활비가 빠듯한 가구를 의미한다. 인플레이션 장기화로 생활비 부담은 더욱 커져 하우스 푸어 가구가 점점 늘고 있다. 최근 집값이 많이 올랐지만 집을 팔기 전까지 현금을 조달할 수 없기 때문에 그림의 떡에 불과하다. 하우스 푸어로 전락하는 가장 큰 이유는 무리한 주택 구입이다.
모기지 대출을 과도하게 받아 주택을 구입하면 집을 사자마자 하우스 푸어가 되기 쉽고 소득이 늘지 않으면 최악의 경우 모기지 연체, 주택 압류, 파산 등의 절차를 밟을 수도 있다. 최근 모기지 이자율과 집값이 크게 올라 무리한 주택 구입에 나서기 쉽다. 이럴 때일수록 하우스 푸어의 위험을 인지하고 눈높이를 낮추는 것이 중요하다.
◇ 사전 승인 융자 금액보다 조금 낮게
무리한 모기지 대출로 주택을 구입한 것이 화근이 돼 하우스 푸어로 전락하는 경우가 대부분이다. 모기지 대출 은행의 대출 사전 승인에만 의존했다가는 과도한 모기지 대출을 받기 쉽다. 대출 은행의 대출 사전 승인서는 바이어가 구입할 수 있는 최고 한 금액을 제시한다.
대출 사전 승인에만 의존하지 말고 모기지 페이먼트로 실제로 지출할 수 있는 소득이 얼마인지 알고 있어야 무리한 대출을 피할 수 있다. 예를 들어 부부 중 한 명의 실직으로 소득 감소가 우려되거나 자녀 출산으로 양육비가 늘어날 것으로 예상되면 구입 가격대를 낮춰야 한다.
◇ 주택 비용 세후 소득 30% 넘지 않도록
재정 전문가의 조언에 따르면 주택 비용이 세후 소득의 30%를 넘지 않도록 하는 것이 안정적인 가계부 운영에 도움이 된다. 그럼에도 불구하고 많은 바이어들이 이 규칙을 어기고 세후 소득의 절반 가까이를 모기지 페이먼트로 내면서 무리한 하우스 푸어 생활을 이어가고 있다.
세후 소득은 봉급 생활자의 경우 원천징수 세액과 연금 등을 제외하고 집으로 가져오는 소득을 의미한다. 모기지 페이먼트, 재산세, 주택 보험료 등을 모두 포함한 주택 비용이 세후 소득의 30%를 넘게 되면 하우스 푸어로 전락할 가능성이 높아진다.
◇ 집 잘 팔리는 지역에 구입
하우스 푸어 신세가 좀처럼 해결되지 않으면 선택할 수 있는 방법은 한 가지다. 보유 주택을 처분해 생활비를 마련하거나 기타 대출을 상환할 수밖에 없다. 그런데 주택 매매가 잘 이뤄지지 않는 지역에 주택을 구입하면 하우스 푸어에서 벗어날 최후 수단도 사용하지 못하게 된다.
집이 안 팔려 계속 거주하면 생활비 부담에 더욱 쪼들리게 되고 자칫 고리가 적용되는 대출에 손을 대면 눈덩이처럼 이자 부담에 재정 상황이 더욱 악화하기 쉽다. 따라서 주택을 구입할 때 주택 거래가 잘 이뤄지는 지역인지 확인해 하우스 푸어에 대비한 출구전략을 미리 마련하는 것이 좋다.
◇ 변동 이자율 가급적 피해야
모기지 이자율이 오르면 변동 이자율에 대한 관심도 높아진다. 변동 이자율은 모기지 대출 초기 일정 기간 낮은 이자율을 적용해 주택 구입비 부담을 낮춰주는 대출 프로그램이다. 지난해 모기지 이자율이 갑자기 치솟으면서 변동 이자율을 받아 내 집 마련에 나선 바이어가 많았다. 그런데 변동 이자율의 가장 큰 문제는 일정 기간이 지나면 이자율이 조정되는데 갑자기 오른 이자율이 적용되면 생활비로 쓸 돈이 빠듯해지는 것은 시간문제다.
최근 변동 이자율로 집을 샀다가 하우스 푸어 신세로 전락하는 가구가 속출하고 있다. 대부분 2018년~2021년에 집을 구입한 바이어들이다. 만약 2020~2021년에 3년짜리 변동 이자율로 집을 샀거나 이보다 이전인 2018~2019년에 5년짜리 변동 이자율로 대출을 받은 바이어들은 최근 2배 넘게 오른 이자율 때문에 고민이 이만저만이 아니다.
◇ 무리한 담보 대출 자제
‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 2022년 보고서에 따르면 단독 주택 자산 가치가 지난 10년간 평균 22만 5,000달러나 상승했다. 불과 몇 년 전에 집을 산 경우도 크게 오른 집값을 보면 마음이 뿌듯하다. 주택 가치가 장기간 큰 폭으로 오르면서 주택 담보 대출에 대한 관심이 그 어느 때보다 높다.
주택 담보 대출은 리모델링이 비용 등 목돈을 마련할 수 있는 수단이 될 수 있지만 잘못 사용했다가는 하우스 푸어로 전락하기 쉽다. 특히 변동 이자율이 적용되는 ‘주택자산담보신용대출’(HELOC)을 주의해야 한다. 모기지 이자율에 적용되는 변동 이자율과 마찬가지로 HELOC의 이자율이 오르면 갑작스러운 페이먼트 부담에 당황하게 된다.
이자율이 매우 낮았던 2020년 HELOC으로 30만 달러를 대출받아 뒷마당에 임대 수익 목적의 ‘별채’(ADU)를 지은 주택 보유자가 좋은 예다. 대출을 처음 받았을 때 약 1,300달러에 불과했던 월 페이먼트가 현재 2,600달러로 두 배나 올랐지만 렌트비는 변동이 없어 오히려 손실이 발생하는 상황이다.
◇ 하루빨리 하우스 푸어 벗어나야
하우스 푸어 신세로 전락하진 오래지만 상황이 나아지지 않는다면 가만히 앉아 있을 수만 없다. 인플레이션이 당장 해소될 기미를 보이지 않고 있어 아무 대응 없이 지내면 상황만 더욱 악화하기 쉽다. 하우스 푸어 상황이 더 악화하지 않도록 적극적인 대응이 무엇보다 중요하다.
▶ 다운사이즈: 주택 비용 높은 주택에서 생활비 부담까지 느끼면서 살 필요는 없다. 주택 비용 부담이 낮은 작은 규모의 집을 구해 이사하면 집을 팔아 발생한 매매 차익 등으로 부족한 생활비 마련에 보탬이 된다. 만약 주택을 구입한 지 얼마 되지 않았다면 주택 처분과 구입에 따른 비용이 낭비될 수 있기 때문에 주의해야 한다.
▶ 주택 담보 대출: 주택 자산이 충분히 쌓였다고 판단되면 담보 대출을 통해 필요한 현금을 융통할 수 있다. 최근 이자율이 올라 매력이 떨어진 옵션이지만 현금이 급하게 필요할 경우 유용하게 활용할 수 있는 대안이다.
생활비 마련 외에도 학자금 대출, 크레딧 카드 대출 상환 목적으로도 사용된다.
▶ ‘캐시 아웃’(Cash-Out) 재융자: 캐시 아웃 재융자는 기존 융자보다 큰 금액의 융자로 전환하면서 차액을 현금으로 대출받는 방식의 재융자다. 최근 이자율이 많이 올랐지만 기존 이자율이 낮다고 판단되면 재융자를 통한 혜택이 기대된다.
캐시 아웃 재융자 역시 주택 리모델링, 크레딧 카드 부채 상환 등의 용도로 사용될 수 있다. 다만 현재 적용받고 있는 대출 이자율이 낮다면 수수료가 많이 드는 캐시 아웃 재융자보다는 주택 담보 대출이 고려된다.
<준 최 객원 기자>
[출처] 미주 한국일보 2024년 2월 8일