빈 땅 사서 집 지을 때 택지 사는 법
오래 방치되고 이웃 있다면 측량해 경계 확인
건축 반대할 수 있으니 이웃과 대화 조심해야
원하는 집을 짓기 위해 택지를 살 때는 우선 택지 거래 경험이 풍부한 전문 에이전트를 찾는 것이 중요하다.
집을 사려면 시간과 공이 많이 든다. 원하는 집과 경제적인 상황을 맞춰야 하고 많은 시간을 들여 집을 보고 이웃도 살펴야 한다. 그래도 마음에 드는 찾기란 쉬운 일이 아니다. 그래서 어떤 이들은 아예 빈 땅을 사서 집을 짓기도 한다. 집 짓기 좋은 땅을 사는 것도 쉽지 않은데 집까지 짓는다니 골치 아픈 일이긴 하지만 내가 원하는 집을 짓기 원하는 이들은 적지 않다. 빈 땅을 사서 내 집을 짓든 되팔려고 하든 주의해야 할 점이 있다.
택지 전문가가 필요하다
집을 살 때는 부동산 에이전트가 있어야 협상 등 구매 절차에서 세밀한 도움을 받을 수 있다. 마찬가지로 택지를 살 때는 택지 구매의 구체적인 과정을 폭넓게 경험한 에이전트를 찾는 것이 중요하다.
전문가들은 택지를 팔 때 쪼개서 팔거나 사용할 수 있는 포텐셜이 있다고 광고하면 위험할 수 있으니 조심하라고 조언한다. 택지를 산 구매자가 예상보다 수익이 적게 나오면 과대광고로 소송을 할 수 있기 때문이다. 역으로 생각하면 택지를 살 때 택지를 분할할 수 있다는 가능성이 나오면 조심해야 한다. 그래서 결국 택지 전문 에이전트를 찾아야 한다.
실제로 거래를 한 경력이 있고 바이어와 셀러와 모두 일해본 에이전트가 좋다. 그다음에는 모든 것을 에이전트에 일임하는 것보다는 모르는 것도 묻고 궁금한 것도 묻는 자세를 가져야 한다.
이웃의 주택 가치를 알아본다
나만의 집을 지을 때 가장 필요한 능력 중 하나가 현실적으로 생각하는 것이다. 그러려면 집을 지으려는 동네의 집값을 살펴봐야 한다. 다른 집의 주택 가치보다 건축비가 너무 많이 들어가면 융자를 받을 때 문제가 생길 수 있다.
예를 들어 주변의 집값이 100만 달러 정도인 동네에서 집을 짓는데 택지 구매비와 건축비를 합해서 170만 달러인 집을 짓는다면 건축비를 융자받기 어려울 수가 있다. 주변 집값과 너무 차이가 나기 때문이다.
유틸리티와 도로 생각해야
수돗물이 나오고 전기가 켜지고 하수도가 내려가는 것은 일상적이어서 당연한 것으로 여기기 쉽다. 하지만 택지를 사서 집을 지을 때는 그렇지 않다. 길도 마찬가지다. 택지 주변이 얼마나 개발된 곳이냐에 따라 유틸리티와 도로 문제는 큰 차이가 난다. 이미 들어온 상태이지 새로 끌어와야 하는지 비용과 시간을 생각해야 한다.
인센티브를 알아보라
자연재해를 입었던 지역 같은 특별한 상황에 놓인 곳이라면 집을 지을 때 지방 정부에서 세제 혜택이나 건축 승인 간소화 같은 인센티브를 줄 수 있다.
가주의 산불이나 동부의 허리케인이 대표적인 자연재해다. 이런 지역에서는 심하게 훼손된 집이 빨리 철거하고 새집이 지어지기는 바란다.
산불 피해를 본 말리부에서도 커뮤니티 회복을 돕기 위해 건축 제한을 완화했다. 아무것도 없던 빈 땅에 집을 짓는 것보다 유리하게 하기 때문에 이런 지역에서는 빈 땅 구매에 대한 관심이 높아진다. 한 가지 주의할 점은 인센티브는 오래 가지 않기 때문에 최대한 빨리 혜택을 이용해야 한다. 시나 카운티의 조례는 시간이 갈수록 빈 땅에 집을 짓는 것에 대해서 까다롭게 변한다. 따라서 빈 땅은 집을 지으려고 사는 것이 좋다. 갖고 있다 팔려고 하면 규제가 강화되면서 땅값이 떨어질 수 있다.
융자를 기대하지 마라
융자를 받는 면에서 보면 빈 땅은 집과 다르다. 아무런 구조물이 없는 땅을 살 때는 융자를 받을 수 없을 가능성이 높다. 아파트 건물을 살 경우 20%를 다운페이먼트로 내고 80%를 융자할 수 있다. 하지만 빈 땅을 살 때는 가치의 40~50%를 인정받아도 괜찮은 경우에 속한다. 은행가 아주 좋은 관계를 유지하고 있다면 모를까 융자를 전혀 받지 못할 가능성이 더 높다. 택지 구매비보다는 담보가 되는 집을 짓는 건축비 융자받기가 쉽다.
환경 검사와 측량 필요
집을 살 때 인스펙션을 하고 백그라운드 체크를 하는 것처럼 땅도 검사하고 확인해야 한다. 환경 검사는 토양이 오염됐는지는 확인한다. 이전에 주유소나 정비소 등에 사용됐다면 토양이 오염됐을 가능성이 있다. 오염이 확인되면 주택을 짓지 못한다. 또 홍수 피해 가능성이 있거나 지반이 약해도 집을 짓기 어렵다. 측량은 택지의 경계를 분명히 하기 위해 필요하다. 특히 빈 땅이 몇 년 동안 방치됐고 이웃이 있다면 이웃이 고의든 아니든 침범해 들어왔을 가능성이 있다. 집을 짓기 전에 경계를 명확히 하는 것이 좋다.
이웃과 대화는 조심하라
집을 살 때는 동네 사람과 이야기를 해보면 동네 분위기를 파악하는 데 큰 도움이 된다. 하지만 집을 지을 때는 이웃과 얘기하는 것이 꼭 좋지만은 않다. 동네 사람들이 빈 땅에 집이 들어서는 것을 조직적으로 반대할 수도 있기 때문이다. 사람들은 현재 상태가 유지되는 것을 선호하는 경향이 있고 건물이 들어서는 것보다 빈 땅 그대로 있기를 바랄 수도 있다. 이웃과 인사하는 것은 집을 다 짓고 하는 것이 더 안전하다.
조닝 변경을 기대하지 마라
건축은 조닝에 따라 규제와 허용의 범위가 다르다. 원하는 집을 지을 수 있는 조닝이 아니라면 맞는 조닝을 찾아야 한다. 조닝을 바꾸는 것은 어렵다. 조닝에 맞게 집을 지어도 건축 승인을 받고 퍼밋을 내는 데 시간이 오래 걸린다. 조닝을 바꿀 수 있다고 기대하지 않는 것이 좋다.