올해 집값 올라가니 에퀴티도 ‘쑥쑥↑’

부동산 정보 분석 업체 코어로직(CoreLogic)이 21일 발표한 자료에 따르면 2019년 2분기부터 2020년 2분기까지 1년 동안 전국 모기지 보유 주택소유주의 홈 에퀴티는 6.6% 늘었다. 에퀴티 증가분을 모두 합하면 6200억 달러 규모에 해당한다.

이런 가운데 부동산 거래 업체 질로(Zillow)는 9월 12일로 끝나는 주의 주택 매물이 전년 같은 기간보다 29% 감소했다고 발표했다. 또 주택 매물이 시장에 나와 거래되기까지 걸린 시일은 평균 14일 되지 않는 것으로 나타났다. 이는 1년 전보다 14일이나 빠른 것으로 매물이 나오자마자 거의 팔릴 정도로 주택시장에 바이어가 몰리고 있음을 보여준다.

코로나19 팬데믹이 시작되면서 주택 시장에는 잠시 한파가 몰아쳤다. 하지만 얼마 지나지 않아 바이어는 다시 시장에 몰려들었다. 돌아온 시점이 너무 빨라 주택가격은 전혀 타격을 입지도 않은 상태였다. 아니 오히려 그 이후 가격 상승세가 더 빨리 진행됐다. 자연히 주택소유주 입장에서는 더 많은 에퀴티가 쌓이고 있다.

부동산 거래 업체 질로에 따르면 같은 기간 주택 가치도 계속 상승세를 보였다. 1년 만에 5.1% 상승했다. 주택 가격 상승은 전국 50개 대도시 주택시장 가운데 48개 대도시에서 진행됐다.

이같이 주택시장이 활황세를 보이는 데는 두 가지 요인 때문으로 분석된다.

하나는 수요가 공급보다 훨씬 많다는 것이고, 다른 하나는 모기지 이자율이 역대 최저 수준에 계속 머물러 있기 때문이다. 특히 후자는 바이어에게 구매력을 강화해주는 역할을 하고 있다고 CNBC 뉴스는 보도했다.

9월 12일로 끝나는 주에 주택시장에 나와 있는 매물은 1년 전보다 29% 이상 줄었다. 주택 거래에 걸리는 시일도 1년 전보다 14일이나 빨라져 일반적으로 14일 정도밖에 걸리지 않는다.

여기에 더해 보통 깡통주택으로 불리는 네거티브 에퀴티 상태, 즉 현재 상환해야 할 모기지 융자 잔액이 주택 가치보다 더 많은 상태에 있는 주택은 1년 전보다 15%나 감소한 170만 채에 불과한 것으로 집계됐다. 이는 전체 모기지 융자의 3%에 해당하는 수치다.

주택 전문가들은 이 수치에 주목하고 있다. 지금같이 경제가 불안정하고 모기지 상환이 어려운 시기에 깡통주택이 적다는 것은 주택시장에 미칠 악영향이 그만큼 적다는 것으로 해석할 수 있기 때문이다.

설혹 깡통주택 상태에 있는 주택소유자라 해도 에퀴티가 많이 쌓였기 때문에 갚아야 할 빚이 줄었다는 의미이고 사는 집을 차압당할 확률이 그만큼 낮은 것으로 볼 수 있다.

코어로직의 프랭크 마텔 대표는 “주택소유주의 재무제표가 지속적인 주택가격 상승으로 호전되고 있으며 이에 따라 차압에 대한 압박도 줄어들고 있다”고 말했다.

그는 이어 “여전히 경제 회복에 대한 불확실성이 남아 있지만 가까운 시기에는 현재의 에퀴티 증가 현상이 주택을 구매하려는 강력한 수요 덕분에 계속 유지될 것 같다”고 전망했다.

그렇다면 지금 같은 주택시장 호황은 언제까지 지속할 수 있을까? 현장에서 활동하는 부동산 중개인들은 한동안 수요가 줄지 않을 것 같다고 입을 모은다. 또 전통적으로 비수기에 해당하는 연말에도 바이어의 집 찾기는 계속 이어질 것으로 내다보고 있다.

이는 겨울이 다가오고 있고 일부 지역에서는 다시 코로나19 재확산 조짐이 나타나기도 하지만 현재의 거주 상황을 개선하려는 움직임은 멈추지 않을 것이란 믿음 때문이다. 즉 더 큰 집으로 옮기거나 도시 근교로 빠져나가려는 욕구는 코로나19가 완전히 없어지더라도 한동안 이어질 수밖에 없다고 보는 것이다.

그리고 공급이 부족한 상황에서 수요가 많으면 주택가격은 뛸 수밖에 없다. 일부에서는 그런데도 한계는 있다고 주장한다. 특히 실업률이 여전히 높은 상태에 머문다면 주택가격 상승세도 멈출 수밖에 없다는 지적이다.

코어로직의 프랭크 노새프트 수석경제학자는 “최근 전망에서 전국 주택가격성장률은 2021년 7월에 0.6%로 둔화하고 11개 주에서 가격 하락이 예상된다고 밝혔다”면서 “따라서 내년에는 홈 에퀴티 증가가 미미한 가운데 일부 지역에서는 오히려 에퀴티가 감소하는 것도 예상해야 할 것”이라고 말했다.