▶ 수요 폭증 최대 22% 증가 예상
▶ “집값 상승률 3~10.8% 달할 것”
▶ 모기지 규모 지난해보다 감소 전망
2020년 부동산 시장의 승자는 단연 주택이었다. 여러 전문가는 2021년에도 주택 시장은 호황을 누릴 것으로 보고 있다. 첫 구매자는 물론, 더 큰 집으로 옮기고 싶은 이들, 재택근무와 가상수업으로 더 넓은 공간이 필요해진 경우, 바이러스에 예민해 단독주택으로 옮기려는 이들의 수요가 전망의 근거로 제시됐다. 워싱턴포스트(WP)는 부동산 관련 7개 단체와 업체들의 올해 시장 전망을 소개했다.
▶전국부동산협회(NAR)
올해 대부분 지역에서 주택 판매는 신기록을 세울 것이다. 아직 지난해 12월 통계가 발표되지는 않았지만 2020년 전국적으로 신규주택 판매는 전년 대비 20%, 기존주택 판매는 3% 늘어날 것으로 보인다. 2021년 신규주택 판매는 21%, 기존주택 판매는 9% 증가가 예상된다. 집값은 평균 3% 오르며 모기지 금리는 3.1%로 전망된다.
로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “집값 상승은 기존 주택 소유주들이 축적한 부로 현실화될 것”이라며 “더욱 오를 집값으로 주택구매능력과 기회는 보다 줄어들 것”이라고 말했다. 대신 연방준비제도는 장기간 저금리 기조를 유지할 전망으로 이자율은 낮은 수준이 될 것으로 예상했다.
▶리얼터닷컴
올해 셀러 주도 분위기가 보다 강해지면서 집값은 최고치를 경신하고 바이어 경쟁은 격화될 전망이다. 주택 공급은 완만하게 늘겠지만, 이자율과 집값 오름세는 올해 내내 중대한 도전으로 작용할 것으로 보인다.
대니얼 헤일 수석 이코노미스트는 “2021년 주택 시장은 광풍이 불었던 2020년보다는 훨씬 정상적일 것”이라며 “그래도 바이어는 높은 가격과 이자율로 도전에 직면하고 연말 정도에 매물 부족이 일부 해소될 것”이라고 말했다.
집값은 올해 5.7% 오르면 새로운 최고치 기록을 세우고 매물은 느린 속도로 증가할 전망이다. 지난해 12월 기준 전국의 주택 매물은 처음으로 70만채 미만으로 떨어졌다. 올해 기존주택 판매는 7% 증가하고 주택신축은 9% 늘어날 전망이다. 모기지 이자율은 연말 3.4%까지 오를 것으로 보인다.
▶레드핀 부동산
팬데믹 이후 경제회복을 거치면서 올해 주택시장도 성장세를 보일 것으로 보인다. 데릴 페어웨더 수석 이코노미스트는 3%에 못 미치는 모기지 이자율의 장점을 누리고자 바이어들이 매수 경쟁을 이어갈 것으로 봤다.
이어 그는 “최악의 코로나19 상황이 백신 보급 등으로 누그러들고 경제 활동이 재개되면 지난해보다 더 많은 바이어와 셀러가 나타나며 주택시장은 2006년 이후 최대 호황을 누릴 것”이라고 말했다.
주택 거래는 지난해 5% 증가에서 올해 10% 이상 증가로 예상되고, 주택 매물은 지난해 3% 감소에서 올해 5% 이상 증가로 전환할 것으로 보인다. 매물 증가에 이자율 상승으로 집값 상승률은 지난해 6%에서 올해 5%로 소폭 둔화할 전망이다.
▶질로
주택 수요가 높은 수준을 유지하면서 올해 연간 주택 거래 증가세는 최근 40년 사이 최대를 기록할 것으로 전망된다. 그러나 치솟는 집값과 렌트비, 모기지 이자율은 시장에 적지 않은 부담을 줄 것으로 우려된다.
올해 연간 주택은 21.9% 증가한 총 690만채가 팔릴 것이다. 1983년 이후 최대 규모라 예상된다. 이와 더불어 금융위기 이후 최고 수준으로 집값도 올라 상승률이 10%에 달할 전망이다.
재택 및 원격근무가 확산하면서 그동안 내 집 장만에 확신을 갖지 못했던 이들이 좀 더 넓어진 선택지에서 주택 구매에 나설 것으로 보인다. 봄부터 본격적인 경쟁이 시작돼 가격 상승을 가속할 전망이다.
▶전국주택건설협회(NAHB)
지난해 주택 건설은 팬데믹이 덮친 3~4월을 제외하고는 이후 꾸준히 바쁜 시간을 보냈다. 향후 6개월 건설업체들의 시장 전망을 보여주는 ‘NAHB/웰스파고 인덱스’는 2019년 58에서 지난해 11월 90으로 고점을 찍은 뒤 12월에도 86으로 강세를 보였다.
물론 건설 자재 가격 상승과 배송 지연, 경제성을 갖춘 대지 부족은 도전으로 인식된다. 그런데도 지난해 싱글 홈 신축은 11% 늘었고 리모델링 시장도 활황세를 보였다.
올해도 싱글 홈 건축은 활발할 전망이다. 지난해 88만4000채에서 올해는 금융위기 이후 처음으로 신축 100만채를 기록할 것으로 보인다.
중소형 도시를 중심으로 교외 지역에 신축이 두드러졌던 특성이 올해도 이어질 것이다. 백신 보급으로 주춤할 수 있지만 팬데믹 이전보다 근로자의 근무 유연성이 높아지면서 통근 거리에 중심을 뒀던 주택 구매 패턴의 변화는 올해도 유효할 것이란 분석이다.
▶미국기업연구소(AEI)
에드워드 핀토 디렉터는 올해도 주택 공급난은 여전할 것으로 내다봤다. 통상 6개월분이 균형점인데 기존주택 공급은 2.3개월, 신규주택은 3.5개월에 그치고 있다.
핀토 디렉터는 “재택근무, 밀레니얼 세대, 세컨드 홈 구매, 낮은 이자율이 이런 불균형을 낳았다”며 “불행하게도 상황 개선은 쉽지 않고 기존 홈오너들은 집을 팔지 않고 버틸 것이다”라고 말했다.
집값 상승은 불가피해 올해 10.3%가 예상되고 주택 거래는 지난해보다 늘어날 전망이다. 바이든 정부는 국책 모기지 기관인 패니매와 프레디맥의 민영화 계획도 취소 또는 유보할 것이다. 또 첫 주택 구매자에 대한 30년 만기 모기지 지원책이 시행되면 집값 상승세는 일부 가속화될 것으로 보인다.
▶모기지은행협회(MBA)
낮은 이자율에 재융자 등의 수요 쓰나미로 지난해 모기지 규모는 3조6000억 달러를 기록했다. 2003년 최대 기록인 3조8000억 달러를 넘볼 정도였다.
마이크 프레텐토니 수석 이코노미스트는 “수백만 홈오너들이 재융자로 돈을 아꼈고, 500만명 이상은 납부 유예 혜택을 누렸다”며 “팬데믹 이후 회복 과정에서 모기지 시장은 유망한 분야”라고 말했다.
그러나 올해는 지난해에 미치지 못할 전망이다. 올해 모기지는 2조8000억 달러로 예상되며 연말께 모기지 이자율은 3.2%를 기록할 것으로 보인다. 또 기존주택 거래는 630만채, 신규주택 판매는 98만9000채, 주택 신축은 110만채, 집값은 5.1% 오를 것으로 예상한다.
류정일 기자
[출처] 미주 중앙일보 2021년 1월 14일