신규 분양주택도…입주 전 홈 인스펙션 실시해야

▶ 매물 부족에 신규 주택 구입 관심 높지만

▶ “새건물이라도 문제 없는 것 아냐” 주의 필요

재판매 주택 매물량이 역대 최저 수준이다. 이자율이 너무 올라 사람들이 집을 내놓지 않기 때문이다. 바이어들은 궁여지책으로 신규 주택 시장으로 눈을 돌릴 수밖에 없다. 신규 분양 주택 구입은 재판매 주택 구입과 절차상 많이 다르다. 가장 큰 차이점은 거래 기간이다. 재판매 주택 구매에 걸리는 기간(에스크로 기간)은 대개 30일~45일인 반면 신규 분양 주택은
완공될 때까지 기다려야 하기 때문에 수개월씩 걸리기도 한다. 신규 분양주택은 건설 업체와 판매 조건 등을 협상하지만 재판매 주택은 개인 판매자인 셀러와 접촉하는 점도 다른 점이다. 이처럼 신규 분양 주택 구입이 재판매 주택과 다르고 장단점도 분명히 있는 만큼 판매 절차를 잘 이해하고 접근해야 한다. 신규 분양 주택 구입시 주의할 점을 알아본다.

◇ 업체 평판과 실적 알아보기

제조업체에 따라 제품의 질이 크게 차이 나듯 신규 주택도 집을 짓는 건설 업체에 따라 차이가 크다. 신규주택을 구입할 때 모델 하우스만 살피지 말고 건설 업체에 대하 먼저 알아보는 것이 무엇보다 중요하다. 해당건설 업체에 대한 평판과 과거 분양 실적 등을 살피면 어떤 수준을 집을 건축하는 업체인지 판단하는 데 도움이 된다.

인터넷을 통해 과거 구입자들이 남긴 댓글을 찾아보면 좋다. 가능하다면 해당 건설 업체가 지은 주택을 구입한 사람으로부터 경험담을 들어보는 것도 좋은 방법이다. 또 해당 건설 업체를 대상을 제기된 불만 사항이나 진행 중인 소송은 없는지 등도 확인해야 한다. 좋은 실적을 유지하고 평판이 좋은 건설 업체가 분양하는 주택이라면 어느 정도 믿고 구입해도 좋다.

◇ 인센티브 확인

신규 분양 주택과 재판매 주택 구입의 가장 큰 차이점은 협상 대상과 협상 조건이 다르다는 점이다. 재판매 주택을 구입할 때 셀러를 대상으로 가격을 깎을 수 있는 반면 신규 분양 주택을 가격 협상이 거의 불가능하다. 대신 다른 인센티브를 통해 바이어를 유도하는 경우가 많다. 모기지 이자율이 많이 오른 지난해 주택 건설 업체가 흔하게 제공한 인센티브가 바로 이자율 ‘바이 다운’(Buy-Down)이었다.

이자율 바이 다운은 구입 후 첫 1~3년간 적용되는 이자율을 크게 낮춰주는 옵션인데 건설 업체가 바이어 대신 이 비용을 지불해준 경우가 흔했다. 이 밖에도‘ 이자율 고정’(Rate Lock), 업그레이드 비용 제공 등 다양한 인센티브를 제시하는 업체도 많다. 주택 건설 업계에 따르면 최근 약 40%가 넘는 업체가 인센티브를 제공하고 있고 이 비율은 더욱 높아질 전망이다. 따라서 신규 분양 주택을 구입할 때 가격보다는 인센티브 공략을 통해 구입 비용을 낮추는 것이 더 유리하다.

◇ 완공 시기 확인

신규 분양 주택 구입은 재판매 주택 구입보다 시간이 오래 걸린다. 재판매 주택 구입은 대개 30일~45일이면 끝나지만 신규 분양 주택은 구매계약을 체결한 뒤 대개 수개월을 기다려야 새집 열쇠를 전달받는다.

이는 대부분 건설 업체가 미분양 위험을 피하기 위해 ‘선 계약 후 분양’ 정책을 고수하기 때문이다. 원하는 구조의 모델 하우스와 주택 건설예정 부지만 확인하고 구매 계약을 체결하는 것이 일반적인 신규 분양주택 구입 절차다.

따라서 신규 주택 입주 시기를 잘 고려해 불필요한 피해가 발생하지 않도록 계획을 수립해야 한다. 예를 들어 현재 주택을 임대하고 있다면 임대 계약 만료 시기를 고려해 신규 주택 구입 시기를 결정해야 한다. 현재 거주 중인 집을 팔아야 하는 경우에도 신규 주택 구입이 완료되는 시점을 고려해 집을 내놓아야 이사 일정에 차질이 생기지 않는다.

◇ 업그레이드 사양 확인

텅 빈 부지에 새로 집을 짓는다고 해서 바이어가 원하는 조건 대로 집이 건축되는 것은 아니다. 이른바 개인이 고용한 건축 업체를 통해 짓는 ‘커스텀 하우스’ (Custom House)는 건축주가 원하는 대로 집을 지을 수 있지만 신규 분양 주택은 이미 정해진 디자인과 건축 자재를 활용해 주택이 건축된다.

건설 업체가 기본 사양과는 별도로 업그레이드 사양을 제공해 바이어가 일부 조건을 선택할 수 있도록 하지만 정해진 옵션 중 선택해야 하는 경우가 대부분이다. 따라서 구매계약을 체결하기 전 기본 사양과 업그레이드가 가능한 사양을 확인하고 업그레이드에 따르는 비용 등을 확인해야 한다.

◇ 홈 인스펙션 실시

누가 이미 거주한 적이 있는 재판매 주택을 구입할 때 홈 인스펙션은 필수 절차다. 홈 인스펙션은 외부 전문 업체를 통해 주택 결함과 문제점 등을 파악하는 절차다. 점검 결과에 따라 셀러 측에게 수리 또는 수리비를 요구할 수 있고 결함이 심각한 경우 구매 계약을 취소할 수도 있다.

‘털어서 먼지 안 나는 경우 없듯’ 신규 분양 주택이라고 해서 결점 하나 없이 완벽할 것으로 생각해서는 안 된다. 신규 분양 주택을 구입하는 경우에도 입주 전 홈 인스펙션 업체를 통해 점검을 실시할 수 있고 발견된 결함은 건설 업체 측에 수리를 요구할 수 있다.

◇ 워런티 내용 확인

새 제품을 구입하면 일정 기간 워런티가 제공된다. 워런티 기간 내 문제가 발생하면 수리 또는 제품 교환 등을 보증하는 프로그램이다. 신규주택 구입 시에도 건설 업체가 주택의 ‘품질’ 보증하는 홈 빌더 워런티를 제공한다. 홈 빌더 워런티는 건축에 사용된 자재나 건축 과정에서 발생한 문제 또는 기계적 문제에 발생한 문제에 한해 무상으로 수리해 주는 프로그램으로 신규주택 구입 후 대개 1년간 유효하다. 구조적 결함이 발생한 경우에는 7~10년간 워런티 프로그램을 제공하는 건설 업체가 많다.

<준 최 객원 기자>