▶ 에스크로 마감 앞두고 황당한 사례들
▶ 구매 계약서 철저히 작성해 불상사 예방을
▶‘파이널 워크스루·잔금 준비’ 등 꼼꼼히 해야
◇ 건축 제한 규정
바이어 A는 부지를 내놓은 셀러가 자신이 제시한 구매 오퍼를 수락했을 때 매우 기뻤다. TV쇼 다운타운 애비에 나오는 것과 같은 고풍스러운 집을 건축할 계획에 에스크로 기간 내내 흥분을 가라앉히기 힘들었다. 기대대로 에스크로는 순조롭게 진행되고 있었는데 에스크로 마감 서류에 서명하기로 예정된 날 날벼락 같은 소식이 전해졌다. 에이전트가 40년 전에 등기됐다는 타이틀 서류를 들고 도착한 것이다.
에이전트가 건넨 타이틀 서류에는 부지 건축 제한과 관련된 내용이 담겨있었다. 새집 건축에 대한 희망이 한순간에 무너져 내리는 것 같았지만 거래를 망치고 싶지 않았고 해결 방안이 있을 것으로 믿고 예정대로 에스크로를 마감했다. 타이틀 서류에 등기된 내용을 조사하는 동안 불안감의 연속이었지만 다행히 건축하기로 한 주택에는 큰 제한이 없음을 발견하고서야 안도의 한숨을 쉴 수 있었다.
◇ 전에 없던 결함
에스크로 마감을 앞두고 진행되는 절차 중 ‘파이널 워크스루’(Final-Walkthrough)가 있다. 파이널 워크스루는 구매 계약 체결할 때의 매물 상태와 계약 조건이 에스크로 마감 때까지 유지되고 있는지 확인하는 절차다. 파이널 워크스루는 대개 에스크로 마감 5일 전에 진행되고 때로는 바로 전날 또는 마감 당일 진행되기도 한다.
그런데 파이널 워크스루에서 전혀 예상치 못한 사항을 발견하고 당황하는 바이어가 적지 않다. 마감 며칠 전 발생한 폭우로 침수나 누수 피해가 발생하거나 셀러가 남겨두기로 한 가구를 이미 가지고 간 경우도 많다. 또 홈인스펙션을 할 때만 해도 없었던 균열 자국이 벽 여러 곳에서 발견되기도 한다.
폭우로 인한 피해처럼 심각한 결함은 신중하게 대처해야 한다. 적절한 수리가 실시되지 않으면 더 심각한 건물 피해는 물론 인체에도 치명적인 영향을 미치기 때문이다. 마감 전 폭우 등의 이상 기후가 있었다면 셀러측에게 추가 인스펙션을 요청해 피해 사실을 미리 확인하는 것이 안전하다. 파이널 워크스루에서 발견된 결함이 사소하다면 대개 셀러가 수리비를 약속하는 조건으로 예정대로 에스크로 마감을 진행하는 것이 일반적이다.
◇ 사라진 가구
집에 남아있을 것으로 기대했던 가구나 설비가 없어져 오해가 흔히 발생한다. 캐비닛, 싱크대, 욕조와 같은 ‘붙박이 가구’(Fixture)는 주택 거래에 일반적으로 포함되는 항목이다. 윈도우 블라인드나 커튼 같은 창문 가림 장치, 샹들리에와 같은 조명 시설 등도 매매에 포함되지만 구매 계약서에 포함 여부를 포함해야 불필요한 오해가 생기지 않는다.
만약 원했던 가구나 설비가 쉽게 구할 수 있는 것이라면 구매 계약을 취소하기 보다는 셀러와 다시 상의를 진행해 별도로 구입할 수 있는지 여부를 알아보면 된다. 마음에 드는 맞춤형 가구나 가전제품 등이 있다면 구매 계약서 반드시 포함해서 셀러의 동의를 받아야 에스크로 마감을 앞두고 발생하는 불필요한 오해와 분쟁을 막을 수 있다.
◇ 모기지 대출 거절 통보
에스크로 마감을 앞두고 주택 구입에 필요한 모기지 대출이 거절돼 당황하는 바이어가 많다. 이미 대출 사전 승인을 받은 바이어도 대출 승인 절차 기간 재정 상태가 악화해 대출 은행으로부터 거절 통보를 받기 쉽다. 대출 승인을 앞두고 크레딧 점수가 크게 떨어져 거절되기도 하고 직장을 옮기거나 실직한 사실이 발견돼 대출을 받지 못하기도 한다. 부모나 친척으로부터 거액의 현금 선물을 받는 경우도 대출 거절 사유에 해당한다.
모기지 대출 거절 통보는 주택 구매 계약 취소로 이어질 수 있는 중대한 일이다. 모기지 대출 승인부 조건을 삭제한 뒤에 거절 통보를 받으면 이미 지불한 디포짓을 받지 못하기 때문에 셀러와 적극적인 상의가 필요하다. 모기지 대출 재신청으로 에스크로 마감이 지연되면 지연되는 기간 동안 셀러 측에게 ‘하루 단위 비용’(Per Diem)을 지불하는 것이 일반적이다.
모기지 대출 승인 기간 중 은행 측과 긴밀한 연락을 통해 필요한 조치를 취해야 갑작스러운 거절 통보를 피할 수 있다. 또 대출 승인을 기다리면서 크레딧 카드로 큰 금액을 지출하거나 직장을 옮기는 등의 행위도 피해야 한다.
◇ 잔금 준비 실수
에스크로 마감 당일 가장 중요한 업무는 잔금을 치르는 것이다. 클로징 비용과 다운페이먼트 비용을 타이틀 업체에 지불해야 승인된 모기지 대출이 발급되고 거래가 마감된다. 잔금 지급 방법을 잘못 이해해 불필요한 지연이 발생하는 경우도 많다. 잔금은 대개 캐시어스 체크 형태로 지급하는 경우가 많고 최근에는 대부분 은행 간 이체를 통해 이뤄진다.
잔금 지급과 관련된 실수가 발생하면 에스크로 마감이 며칠 지연되는 것을 피할 수 없다. 에스크로 마감일 전 에스크로 담당자에게 정확한 잔금 지급 지침을 확인해야 불필요한 실수가 발생하지 않는다. 또 미납 전기 요금과 같이 예상치 못한 비용에 대비해 별도의 개인 체크를 준비하는 것도 좋은 방법이다.
◇ 타이틀 특이 사항
타이틀 서류에 발견된 내용 때문에 에스크로 마감이 지연되기도 한다. 타이틀과 관련된 사항은 다양하다. 주택 소유권과 관련된 ‘타이틀’ 서류를 확인하는 과정으로 매물의 겉 상태만큼 중요한 절차다. 타이틀 보험 업체의 조사로 발급되는 보고서를 검토해 매물을 대상으로 설정된 ‘선취특권’(Lien) 기록, 파산 신청 기록, ‘지역권’(Easement), ‘제한 규정’(CC&Rs) 등의 특이 사항이 있는지 샅샅이 살펴야 한다.
타이틀 서류에 이들 특이 사항이 기록돼 있으면 내 집임에도 불구하고 자유롭게 사용하는데 제한받는다. 예를 들어 지역권의 경우 유틸리티 서비스 시설이 뒷마당 지하를 통과하기 때문에 수리나 보수가 필요하면 해당 기관이 뒷마당을 사용할 수 있다는 권리다. 따라서 지역권이 설정된 뒷마당에는 수영장 등 개인 시설을 설치하는데 제한받는다.
<준 최 객원 기자>
[출처] 미주 한국일보 2024년 2월 29일