사상 최저 이자율 모두가 누리는 건 아니다

이런 가운데 바이어와 홈오너를 혼란스럽게 하는 루머들이 있다. “모기지 금리가 사상 최저인데 너도 가능해” 또는 “무조건 재융자받는 게 유리해. 이런 기회는 또 없어” 또는 “코로나 때문에 모기지 상환 독촉 못 해, 안 갚아도 돼” 등등.

그러나 이런 소리는 모두 사실이 아니다. 주택 바이어와 홈오너를 돕기 위해 전문가들에게 문의해 요즘 모기지와 재융자 시장을 떠도는 픽션과 팩트를 구별해봤다. 새롭게 집을 사거나 재융자를 받을 생각이라면 잘못된 루머는 없는지 체크하는 것이 첫걸음이다.

▶사상 최저 이자율은 내 것이다

이해하기 쉽게 연간 기준으로 본 이자율은 2008년 6.23%에 달했고 이후 조금씩 떨어지긴 했지만 2016년 3.79%가 최근 10여년 사이 가장 낮은 수준이다. 지난해도 4.13%나 됐으니 현재 수준이 얼마나 낮은지 단번에 알 수 있다.

그러나 ‘리얼터닷컴’의 대니얼 헤일 수석 이코노미스트는 “분명히 대출을 원하는 이들에게 희소식이지만 그렇다고 모든 대출 희망자가 최저 이자율을 보장받을 수 있는 것은 아니다”라며 “크레딧 점수 기준이 올라 최소 620점 이상은 벌써 옛말이 되고 있다”고 말했다.

▶요즘 모기지 받기 쉬워졌다

모기지 이자율이 낮아지면서 모기지 받기도 쉬워졌을 것으로 생각하는 이들이 많다. 반대로 낮아진 이자율을 노리고 모기지를 받거나 재융자에 도전하려고 하는 이들도 늘었다. 그러나 이렇게 늘어난 신청자와 경제의 불확실성으로 모기지 렌더는 사실 대출 조건을 오히려 강화했다.

실제 리얼터닷컴의 조사 결과, 5~20%의 모기지 신청자는 팬데믹 이후 엄격해진 기준 탓에 대출을 받는데 어려움에 부닥친 것으로 드러났다. 여기에 침체의 골이 깊어질수록 모기지 받기는 더욱 어려워질 것으로 예상한다.

예를 들면, 실제로도 그렇지만 일부 렌더는 크레딧 점수 기준과 다운페이 기준을 높였다. 지난 4월 체이스가 요구한 최저 크레딧 점수는 700점이었고 다운페이는 집값의 20%였다. 플래그스타 뱅크의 제이슨 리 전무는 “일부 렌더는 불확실성이 큰 모기지일수록 대출을 꺼리는 경향을 보인다”며 “올해 기준 51만400달러인 점보 모기지가 대표적으로 금액이 많을수록 은행은 보수적인 자세를 취해 대출 신청자 입장에서는 선택의 폭이 좁아졌다”고 말했다.

설사 대출을 받을 수 있게 됐다고 해도 소요 기간이 예전보다 길어진 점도 장애물이다. PNC 뱅크의 스테이시 티츠워스 모기지 매니저는 “낮아진 이자율에 늘어난 재융자 수요로 신청서 작성부터 클로징까지 걸리는 기간이 늘어났다”고 전했다.

▶누구나 재융자를 받아야 한다

리얼터닷컴의 헤일 이코노미스트는 “이자율이 사상 최저치로 떨어졌기 때문에 재융자는 매달 갚아야 할 부담을 줄여줄 수 있는 좋은 방법”이라고 말했다. 그러나 모두가 재융자를 받아야 하는 것은 아니다. 기존 모기지를 가진홈오너라면 냉정하게 현실을 직시하고 분석할 필요가 있다.

우선 현재 이자율을 따져야 한다. 이미 낮은 이자율이라고 판단되면 굳이 재융자를 받아 전체 대출액의 2~6%인 재융자 수수료를 부담할 필요가 없다. 이런 비용들을 고려해도 현재 사는 집에서 한동안 오래 살 계획이면 재융자를 받는 것도 나쁘지는 않다.

헤일 이코노미스트는 “재융자는 장기간에 걸쳐 매달 상환 부담을 낮춰주기 때문에 대체로 현재 사는 집을 팔지 않고 오래 살 계획인 경우에 적합하다”고 설명했다.

▶집부터 찾고 모기지 받으면 된다

많은 초보 바이어는 꿈에 그려온 집을 먼저 찾고 난 뒤 모기지를 신청한다. 그러나 이는 앞뒤가 바뀐 것이고 특히 팬데믹 이후에는 더욱 그렇다. 요즘은 집을 사는데 첫걸음으로 모기지 렌더나 브로커를 만나 다양한 모기지를 비교해보고 사전승인을 얻어야 한다.

헤일 이코노미스트는 “경쟁이 극심한 시장에서 바이어는 셀러에게 어필할 수 있는 오퍼를 만들기 위해 모기지 사전승인이 필요하다”며 “집을 보기 전에 사전승인을 받아둔다면 원하는 집을 찾았을 때 경쟁자들보다 빠르게 오퍼를 제시할 수 있고 승리할 확률도 높일 수 있다”고 말했다.

모기지 사전승인은 코로나 시대에 더욱 중요성이 커졌다. 이유는 접촉을 꺼리는 시대에 많은 셀러가 그저 집이나 구경하자는 바이어를 집으로 들이는 것을 원치 않고, 현금이나 융자 등 실제로 돈을 지불할 수 있는 단단한 재정적인 준비가 된 경우를 선호하기 때문이다. 이런 이유로 일부 부동산에서는 아예 모기지 사전승인 편지 등을 갖춘 바이어에게만 셀러의 집을 보여주기도 한다.

그렇지만 놀라운 것은 리얼터닷컴이 지난 6월 최근 12개월 사이 주택 구매를 계획한 2000명 이상을 조사한 결과, 불과 52%만이 집을 찾기 시작하기 전에 모기지 사전승인을 받은 것으로 나타났다.

▶모기지 상환 유예는 안 갚아도 된다

팬데믹 이후 급등한 실업률은 그만큼 많은 미국인이 모기지 상환 등의 어려움을 겪고 있는 것으로 설명된다. 이런 부담을 덜기 위해 많은 이들이 각종 정부가 정한 틀 내에서 모기지 상환 유예를 하고 있다. 모기지은행협회(MBA)에 따르면 지난 7월 말 현재 모기지 상환 유예 중인 대출자는 약 380만 명으로 전체의 8%에 가까웠다.

그렇다면 문제는 무엇인가. 일부에서 어려운 경제 상황을 근거로 상환 유예를 안 갚아도 된다는 것으로 받아들인다는 것이다. 전문가들은 서로 다른 집의 형태와 다른 조건에 따라 상환 유예의 의미도 달라진다고 전했다.

제이슨 리 전무는 “유예가 안 갚아도 되는 탕감을 의미하는 건 아니다”라며 “오히려 잠시 납부를 중단해도 크레딧 점수에 악영향을 미치지 않고, 연체료 등의 페널티를 부과하지 않는다는 정도가 옳다”고 말했다.