비용·절차 부담…”재융자 매력 떨어져”

▶3분의 1 “가치가 없다”

또 복수응답을 허용한 이번 설문에서 23%는 “이미 재융자를 받았다”고 답했고 16%는 높은 수수료를, 7%는 복잡해진 재융자 절차를 이유로 꼽았다.

이에 대해 메릴랜드대 경영대학원의 클리포드로시 교수는 대출자들이 극도의 피로를 느끼기 때문이라고 설명했다. 대출받은 시점에 따라 다르지만 최근 수년간 모기지 이자율이 사상 최저 수준 기록을 새롭게 세우면서 이에 대한 대응에 대출자들이 지쳐가고 있다는 것이다.

로시 교수는 “어느 시점에는 0.25%포인트 이자율을 아낄 수 있다고 했다가 나중에는 또 바뀌고 미디어가 부추기고 하는 과정을 반복하면서 피로를 느끼고 있다”며 “또 처음 대출받을 때처럼 복잡한 서류 작업도 다시 하기 싫어하는 양상이 보인다”고 말했다.

▶재융자가 복잡해진 이유

코로나19 이후 모기지 렌더들은 모기지 납부 유예 신청자들과 새로운 모기지 신청자들 사이에서 업무량 증대의 부작용에 시달리고 있다. 이런 까닭에 신규 대출과 재융자를 포함한 신청서 적체, 충분하지 않은 커뮤니케이션, 잘못된 정보의 전달 등 부작용이 일어나고 있다.

실제 매튜와 제이미 홀랜드 부부가 재융자 신청을 한 뒤 겪은 가장 큰 불편함은 렌더가 신용정보회사와 제대로 접촉하지 못한 것이다. 제이미 홀랜드는 “시간이 자꾸 지체되면서 클로징 비용이 덩달아 늘게 됐다”며 “재융자를 받으면 매달 볼 수 있는 절약액이 200달러 수준인데 이걸 넘어설 정도가 됐고 이런 조급한 상황은 현실이었다”고 말했다.

결국 재융자 신청자에게 가장 중요한 것은 인내심이라는 것이다. 로시 교수는 “론 오피서를 만나고 왔는데 일주일이 지나도 다른 연락이 없다면 먼저 전화해야 한다”며 “고객 시선에서 보면 불만이겠지만 대출 담당자는 이미 다른 일들로 제정신이 아닐 것”이라고 말했다.

▶수수료 부담도 커져

유고브 여론조사에서 확인할 수 있듯이 상당수 주택 소유주들이 미래에 아낄 수 있는 재융자 이득을 당장 수수료 등으로 날릴 수 있다는 불안감이 큰 것으로 나타났다. 실제 16%가 높은 수수료를 부담으로 지적했는데 재융자가 가치가 있는지 모르겠다는 응답에 이어 두 번째로 높았다.

이런 응답이 기우가 아닌 이유는 재융자 액수와 디스카운트 포인트, 렌더 등에 따라 달라지지만, 수수료 부담은 커진 것이 사실이다. 국책 모기지 회사 프레디 맥에 따르면 재융자 평균 수수료는 5000달러이고 오는 12월부터 더 비싸질 전망이다.

전체 모기지의 70%를 차지하는 프레디 맥과 파니 매 등 국책 모기지 회사를 통한 모기지에 대한 재융자 수수료가 0.5% 인상되기 때문이다. 이런 이유로 재융자를 고려하는 이들은 셈법의 함정에 빠졌다. 당장 얼마나 많은 수수료가 들 것인지, 미래에 얼마나 많은 페이먼트를 아낄 수 있는지 답을 내놓길 강요당하고 있다. 여기에 미래 어느 시점에 지금 사는 집에서 이사를 나갈지 까지 계획을 세워서 고려해야 하니 보통 어려운 수학 문제가 아니다.

▶재융자 비용 낮추는 법

TD 뱅크의 모기지 담당인 스콧 린드너 디렉터는 만약 재융자가 최선의 방법이 아닌지 모호하다면 경험 많은 전문가에게 도움을 요청하라고 강조했다.

그는 “지금 사는 집에서 얼마나 더 오래 살 것인지만 정한다면 전문가가 어떤 선택을 하는 것이 유리한지 알려줄 수 있다”고 말했다.

높은 수수료가 부담인 경우도 협상만 잘한다면 방법이 없는 것도 아니다. 세금, 크레딧 리포트 요청, 각종 승인 신청 등은 모두 고정된 비용인 것이 사실이다. 그러나 렌더에게 내는 수수료는 충분히 협상이 가능한 부분이다. 또 이자율과 애플리케이션 및 오리지네이션 수수료 역시도 고정은 아닌 점에서 승산이 있다.

당연히 복수의 렌더를 통해 더 나은 조건을 얻을 수 있는 점도 잊어서는 안 된다. 린드너 디렉터는 “재융자 이자율을 결정하면서 렌더는 크레딧 점수, 소득과 재산, 재융자 금액과 기간 등을 종합적으로 고려한다”며 “당연히 재융자 신청자는 이들 요소 중 많은 부분에서 유리한 고지를 점한다면 협상을 승리로 이끌 수 있다”고 강조했다.

▶재융자 이익 누릴 시간 충분해

유고브 조사에서 15%가량은 내년 이후에 재융자를 고려할 것이라고 답했다. 전문가들은 가까운 미래라면 현재 누릴 수 있는 다양한 재융자의 이점을 누릴 기회는 충분하다고 말했다.

‘리얼터닷컴’의 대니얼 헤일 수석 이코노미스트는 “모기지 이자율은 내년에도 낮은 수준을 유지할 것으로 예상한다”며 “다만 거시경제 활동과 고용시장이 상당한 수준으로 개선된다면 이자율은 다소 높아질 수 있다”고 말했다.

그런데도 여전히 추가 경기부양책 논의는 공전 중이고 코로나 백신 개발도 진척이 더딘 상황이다. 이에 다른 높은 실업률은 미 국채 수익률을 낮춰 결과적으로 모기지 이자율 등 시장금리의 하방 경직성을 키울 것이란 분석이다.

TIAA 뱅크의 스콧 버랜더 수석 부행장은 “시장이 선호하지 않는 대선 결과와 부족한 백신 개발 속도 등은 이자율을 더 낮은 수준으로 떨어뜨릴 것”이라며 “당연히 경기 둔화와 코로나에 따른 피해 확산은 기업은 물론, 개인 재정에도 많은 영향을 끼칠 것”이라고 말했다. 즉 버랜더 부행장은 가능하다면 이미 낮은 현재 수준에서 재융자 이자율을 고정해 두는 것도 좋은 방법이라고 권했다. 더 낮아질 것으로 기대해 미루는 것은 모험일 수 있다는 설명이다.