- 수혜자 대부분 에퀴티 최소 10% 보유
- 매물부족 상황 지속 전망 집 매각 용이
- 8월 압류 늘었지만 연말까지 예년 이하
코로나19 지원책 중 하나인 주택 차압 금지 조치가 지난 7월로 종료됐지만 과거 금융위기 때와 같은 주택 차압 대란은 일어나지 않을 것으로 보인다.
경제 매체 CNBC는 160여 만명의 모기지 상환 유예 혜택이 9월 말로 끝날 예정이라고 최근 보도했다.
모지기 데이터 및 분석 업체 ‘블랙나이트’에 따르면 모기지 상환을 미룬 주택소유주가 지난주 대비 5% 감소했다. 전체 주택 모기지 융자의 3.1% 정도인 161만8000명은 모기지 구제 프로그램의 혜택을 보고 있다. 이는 최고 정점을 찍었던 지난 해 5월 500만 명에서 대폭 감소한 것이다. 이들이 미납한 모기지 규모는 3130억 달러로 집계됐으며 이들의 상환 유예 혜택이 9월말로 끝남에 따라 차압 사태에 대한 우려가 크다. 그러나 사상 최대 수준의 주택 에퀴티와 매물 부족으로 인해서 과거와 같은 차압 사태는 발생하지 않을 것이라는 게 전문가들의 분석이다.
상환 유예 수혜자의 98%는 집값 상승에 따라 최소 10% 가량의 에퀴티를 보유하고 있다. 이 중 93%의 에퀴티는 10%가 넘는다. 에퀴티는 주택가치에서 주택 융자를 제하고 남은 잔존 가치를 가리킨다. 일례로 주택 가치가 50만 달러고 모기지가 45만 달러라면 5만 달러가 주택 잔존 가치가 된다. 다시 말해서 모기지를 갚을 수 없는 주택소유주가 집을 매각하고도 최소한 5만 달러는 손에 쥘 수 있다는 말이다.
한 부동산 전문가는 “2009년 금융위기 당시에는 집값이 급락하면서 모기지가 주택가치보다 높은 소위 ‘깡통주택’이 대부분이었다”며 “이런 매물이 시장에 몰리면서 주택거래도 제대로 이루어지지 않아 융자 기관이 차압하는 주택이 급증했었다”고 설명했다. 이어 그는 “현재는 주택 가격이 가파르게 오르면서 주택 소유주 대부분이 상당한 에퀴티를 가지고 있어서 급매에도 양도 차익을 볼 수 있고 매각 기간도 짧기 때문에 차압 사태 재연 가능성은 매우 적다”고 덧붙였다.
주택가치 대비 채무비율(CLTV)이 80% 미만으로 집을 담보로 사용할 수 있는 홈에퀴티(Tappable Equity)가 지난 2분기에만 1조 달러가 늘었다. 현재 홈에퀴티 수준은 코로나19 팬데믹이 본격화한 지난 연초의 6조 달러보다 3조 달러 이상 급증한 9조 달러를 웃돌고 있다. 에퀴티가 대폭 증가한 것은 주택 가격의 급등에 있다.
부동산 분석 업체 ‘코어로직’의 최근 자료에 따르면 7월 전국 주택 가격은 전년 동월 대비 18%나 뛰었다. 애리조나와 아이다호 주는 각각 33%와 28%나 급격하게 상승했다.
프랭크 마텔 코어로지 최고경영자(CEO)는 “밀레니얼세대가 주요 주택 바이어로 부상하고 세입자들이 급등세인 임대료를 피해 집 구매에 나서면서 주택 가격 오름세는 당분간 지속할 것”이라고 전망했다.
부동산 데이터 분석 업체인 아톰에 따르면 지난 7월 말로 차압 금지 구제가 만료됨에 따라 올해 8월 초기 채무불이행 고시를 나타내는 첫 압류 시작 건수는 8348건으로 2020년 8월 대비 60% 늘었다. 전월 대비로는 27% 증가한 것이다. 하지만 팬데믹 이전인 2019년 8월의 2만8000건과 비교하면 3분의 1수준이다. 한 마디로 정상 범위라는 게 업체의 설명이다.
아톰의 모기업 리얼티트랙의 릭 샤가 수석 부사장은 “연방 정부의 모기지 상환 유예 조치가 9월 말로 끝나면 향후 3개월 동안은 주택 차압이 분명 늘겠지만 차압 매물이 주택 시장으로 대량 유입되지는 않을 것”이라고 진단했다. 올 연말까지는 정상 범위를 밑돌 것이라고 덧붙였다.
부동산 업계는 최근 조 바이든 행정부는 주택 소유자들에게 월 페이먼트를 최대 25%까지 낮춰주는 새 지원안을 시행할 것이라고 지난 7월 발표했다며 추가 지원책으로 차압 대란 가능성은 더 낮다고 지적했다. 바이든 행정부는 90일 이상 모기지 납부를 연체했거나 상환 유예 수혜자는 융자 조정을 통해서 월페이먼트 감축 혜택을 받을 수 있다고 밝힌 바 있다.
진성철 기자
[출처] 미주 중앙일보 2021년 9월 16일