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“주택시장 코로나 한파, 길게 가진 않을 듯”

By 04/30/2020 May 8th, 2020 No Comments

▶코로나19 사태 종료 후 주택시장 전망

▶거래 줄었지만 가격 변화 거의 없어
▶이번 사태 끝나면 빠른 회복 보일 듯

신종 코로나바이러스 사태 확산에 따른 경제적 피해는 미국 주택시장까지 마비시켰다. 신규 주택 매물은 눈에 띄게 감소했다. 모기지 이자율은 역대 최저 수준을 유지하고 있지만, 관련 대출 규정은 더욱 강화되는 모습이다.

부동산 정보 및 거래 기업 레드핀(Redfin)이 제시한 자료에 따르면 지난 3월 전국 주택 거래량은 바로 직전 달과 비교해 9% 줄어든 것으로 나타났다. 4월 주택 거래량은 더욱 드라마틱한 결과가 나올 것이라는 전망이 우세하다.

그렇다면 이 시점에서 한 번 짚고 넘어가야 할 의문점이 생긴다. 신종 코로나바이러스 사태가 막을 내리고 경제가 원래 상태로 환원될 경우 주택시장은 어떤 모습으로 회복될 것이냐이다.

온라인 부동산 매체인 커브드LA는 최근 다양한 부동산 전문가와 관련 업체, 기관에서 발표한 향후 주택시장 전망을 종합 정리해 보도했다.

마이크 델프레트 부동산 전문 컨설턴트는 전국에서 자가격리 조치가 각각 다른 시기에 시작된 5개 대도시 권역을 선정하고 이곳에서의 신규 주택 매물 리스팅 자료를 자세히 살펴봤다. 뉴욕시, 오리건주 포틀랜드, 텍사스주 오스틴, 워싱턴주 시애틀, 그리고 캘리포니아주의 이스트베이(오클랜드와 버클리 포함) 지역이 바로 해당 대도시들이다.

그는 도시마다 자가격리 조치가 시행되고 단 일주일 만에 모두 주택 매물 리스팅이 바닥을 쳤다고 결론지었다. 이 같은 바닥 상황은 3~4주 이어졌고 이후부터는 조금씩 매물이 늘어나는 모양새를 보였다.

이런 결과는 주택시장 회복을 그래프로 표시할 경우 체크마크 또는 약간 오른쪽으로 누운 V자 모양이 될 가능성이 큰 것으로 해석된다. 급격히 하락한 뒤 코로나바이러스 사태 이전 수준으로 느리게 회복되는 모양새를 말한다. 주택시장이 얼어붙더라도 그 기간이 오래가지는 않을 것이라는 전망이다.

델프레트에 따르면 뉴욕시는 현재 여전히 주택 매물 리스트가 바닥 수준에 머물고 있다. 반면 시애틀이나 오스틴, 가주 이스트베이는 신규 매물이 이미 증가세로 돌아섰다.

다른 온라인 부동산 정보 제공업체인 질로(Zillow)의 페이지뷰 자료 역시 이 같은 일반 이론을 받쳐주고 있다. 코로나바이러스 사태가 본격적으로 확산하고 있는 시기인 지난 3월 22일 기준으로 질로의 전국적 페이지뷰는 1년 전 같은 시기와 비교해 19% 감소한 것으로 나타났다. 또 4월 15일에는 전국의 7일 평균 페이지뷰가 전년 동기 대비 18% 상승한 것으로 조사됐다. 이 같은 결과는 바이어와 셀러 양측에서 모두 집 찾기에 다시 나서고 있으며 코로나 사태가 걷히면 바로 주택 거래를 시작하겠다는 것으로 해석된다.

하지만 질로 페이지뷰 자료는 시장에 따라 다양한 결과를 제시하고 있다. 전세계적으로도 코로나바이러스 피해가 가장 큰 지역 가운데 하나인 뉴욕시의 경우 페이지뷰는 전년 동기 대비 여전히 2% 정도 낮게 나오고 있다. 하지만 텍사스주 오스틴은 같은 기간 35%나 급증했고 LA 역시 32%나 늘었다. 텍사스주 휴스턴은 무려 56%나 급증했다. 이렇게 페이지뷰가 급등한 대도시는 주택 수요에 대한 절실함이 그만큼 억눌려 있다는 것으로 해석된다.

랠프 맥래플린 경제학자는 코로나바이러스 사태 때문에 주택 거래는 봄철 동안 급감한 뒤 여름철에는 눈에 띄게 반등할 것으로 예측했다. 그는 또 가을에는 신종 코로나바이러스가 2차로 확산하는 사태가 발생하면서 주택 거래가 다시 급감세를 보인 뒤 2021년 봄에는 주택시장이 정상화될 것으로 전망했다. 그는 향후 3개월에 걸쳐 주택 거래량이 35~45% 하락할 것으로 예상하면서 올해 남은 기간 단독 주택 건축허가는 절반까지 축소될 것으로 내다봤다.

하지만 그는 주택가격은 하락한다 해도 낙폭은 그리 크지 않을 것으로 예상했다. 그는 최악의 경우 주택가격 하락 폭은 서부 해안 지역과 네바다, 플로리다의 경우 1~2.5% 수준을 넘지 않을 것이라고 말했다. 이는 전염병 대유행 기간 이어져 온 주택시장 경향과 일맥상통하는 것이다. 주택 거래는 급전직하로 감소하지만, 주택 가격은 거의 영향을 받지 않을 것이라는 분석이다.

이 같은 예상과 전망은 현재 신종 코로나바이러스 사태가 한창 진행되고 있는 가운데 나왔다는 점에서, 즉 정말 통제할 수 없는 변수가 많은 상황이기 때문에 그대로 받아들이기는 어렵다. 이 상황이 언제까지 지속할지도 모르는 상황이다. 가을이나 겨울에 제2차 감염 확산 사태가 발생할 수도 있다. 연방이나 주 정부, 또 로컬 정부 차원에서 이 위기를 어떻게 관리할 것인지도 관건이다.

여기에 더해 모기지 페이먼트 지급 유예를 둘러싼 모기지 업계 내의 얽히고설킨 문제도 있다. 연방 당국은 코로나 사태 때문에 재정적으로 영향을 받은 주택 소유주를 위해 최대 1년 동안 모기지 페이먼트 지급을 유예할 수 있도록 했다. 이는 주택 소유주 입장에서는 한숨 돌릴 수 있는 조치이지만 모기지 업계 입장에서는 자금의 흐름이 끊기는 것을 의미한다. 따라서 이 문제가 잘못 관리되면서 모기지 업계가 조금이라도 붕괴하는 사태가 발생한다면 주택 시장 회복은 확실히 더뎌질 수밖에 없다는 지적도 나오고 있다.

한편 코로나바이러스 사태는 신규 주택 시장에도 한파를 몰고 왔다. 연방 주택도시개발부과 연방 센서스국이 지난 24일 발표한 자료에 따르면 신축 단독 주택은 3월 들어 15.4% 감소해 계절 조정치 연율로 62만 7000 가구만 매매됐다. 1년 전과 비교하면 거래량이 9.5% 줄었다.

하지만 이 같은 감소세에도 코로나 사태가 확산하기 전 기간을 포함한 올해 1분기 신축 단독 주택 거래량은 전년 동기 대비 6.7% 상승한 것으로 집계됐다. 부동산 전문가들은 코로나 사태가 종식되면 부동산 시장이 전반적인 경제 회복을 이끄는 중심 역할을 감당할 것으로 기대하고 있다.

김병일 기자

[출처] 미주 중앙일보 2020년 4월 30일

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