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재융자 외에 ‘격주 페이먼트’도 효과적

By 05/20/2021 No Comments

▶ [모기지 지출 절약 방법] ▶ 목돈 생기면 추가 상환 방법도 유용
▶ 집값 올랐으면 PMI 취소 요청 가능

집을 살 때 대부분의 경우는 30년 만기 모기지를 선택한다. 국책 모기지 기관인 프레디맥에 따르면 90%의 홈오너는 30년 만기 고정금리 모기지로 집을 샀다. 나름대로 일리가 있는 이유는 긴 대출 기간 덕분에 월 페이먼트 부담이 크지 않고 바뀌지 않는 이자율 덕분에 다른 재정계획을 세우는데 장애가 되지 않기 때문이다.

그러나 반대로 긴 대출 기간과 다소 높은 이자율로 30년 모기지는 부담이 클 수 있다. 25만 달러를 3.5% 금리로 대출받으면 최종적으로 내야 하는 이자만 15만 달러 이상에 달한다. 다만 운 좋게도 이미 받은 30년 만기 고정금리 모기지의 부담을 덜고 돈을 아낄 수 있는 방법들이 다양하다.

만약 아직 모기지가 없다면 30년짜리만 선택할 필요는 없다는 점을 기억해야 한다. 많은 이들이 대출 기간이 짧으면 부담이 클 것으로 생각해서 감당할 수 없다고 느끼지만 그만큼 이자율이 낮은 장점도 있다. 낮은 이자율은 반드시 따져볼 중요 사안으로 15년 만기 고정금리 모기지를 통해 얼마나 월 페이먼트를 낮출 수 있는지 알아봐야 한다.

▶낮은 금리로 재융자받기

지난해 주택 구매용 모기지는 물론, 재융자 이자율도 사상 최저 수준을 기록했고 많은 홈오너들이 재융자를 통해 많은 이자를 아꼈다.

모기지 조사 업체 ‘블랙 나이트’에 따르면 지난해 약 890만 명이 재융자를 완료했고 올 1분기도 280여만 명이 재융자를 한 것으로 추산됐다. 당장 이전해와 비교해도 모기지 이자율이 크게 낮아지면서 1%포인트 또는 그 이상의 이자율 인하 혜택을 본 경우가 많다. 당연히 이들은 새롭게 설정된 대출 기간 중 수만 달러의 이자를 아낄 수 있게 됐다.

▶격주로 페이먼트 변경하기

매달 납부하는 페이먼트를 2주에 1회로 바꾸면 자연스럽게 대출 기간이 줄어들어 납부 이자를 아낄 수 있는 점은 이미 증명된 절약법이다. 만약 월 1회 납부하는 페이먼트를 2주에 한 번으로 변경하면 1년에 12회 상환하는 것이 1년 52주간 26회 상환으로 바뀐다. 즉 1년에 13회 월 페이먼트를 내는 것과 같은 효과를 낸다.

다른 장점은 추가로 내는 페이먼트 전액을 원금 상환에 쓸 수 있어 조기 상환이 가능해진다는 점이다. 격주로 페이먼트를 변경하기 위해서는 가장 먼저 모기지 대출기관에 문의해야 한다. 일부 렌더는 추가 수수료를 부과하기도 해 사전 확인이 요구된다.

하지만 이보다 앞서 본인의 재정 능력이 추가로 페이먼트할 수 있는지 먼저 확인해야 한다. 엄밀히 말하면 1년에 1개월 치 페이먼트를 더 하는 셈이기 때문에 이에 따른 지출 대비책이 마련된 상태에서 시도해야 한다.

▶목돈으로 원금 갚기

정기적으로 추가 상환을 위한 자금 마련이 어렵더라도 모기지를 전반적으로 조기에 모두 다 갚을 수 있는 방법은 있다. 목돈으로 원금을 갚는 방식인데 저축도 없는데 무슨 목돈이냐고 할 수 있지만 잘 생각해보면 나올 수 있는 구석은 있다.

대표적으로 세금환급금, 직장에서의 보너스, 상속받은 돈 또는 정부가 주는 현금지원금 등이 해당한다. 일회성 대출 상환으로 다소 부족해 보일 수 있고 무슨 효과가 있을지 의심이 될 수 있다. 그러나 크고 작은 목돈이 생길 때마다 최우선 순위로 모기지 원금을 갚아나간다면 시간이 흘러 큰 차이를 만들어낼 것이다.

▶15년 모기지로 갈아타기

재융자를 하면 얻을 수 있는 장점 중에는 낮은 이자율로 갈아타는 것만 있는 것은 아니다. 더 많은 절약을 위해서 기존 30년 모기지를 15년 모기지로 변경할 수도 있다.

대출 기간을 줄이면 더 빨리 대출금 전체를 갚을 수 있고 그만큼 이자 부담도 줄어들게 된다. 결과적으로 더 적게 갚으면 되는 계산이다. 그리고 대부분의 경우 재융자를 생각하며 알아본 30년 모기지 이자율보다 15년 만기 금리가 더 낮다.

다만 15년 모기지의 단점은 월 페이먼트가 늘어나는 것이다. 앞으로 소득이 늘어날 예정이라면 큰 문제가 아닐 수 있지만, 소득 증대 없이 매달 집에 들이는 지출을 늘리는 것은 단기적으로 현명한 선택이 아닐 수도 있다.

특히 15년 재융자를 위해 다른 부채를 겨우 미니멈 수준으로만 상환하면 크레딧 점수에 전반적으로 악영향을 끼칠 수 있는 점도 유념해야 한다.

▶모기지 보험 졸업하기

집을 살 때 다운페이를 집값의 20% 미만으로 한 경우에 추가로 필요한 것이 모기지 보험(PMI)이다. 연방 주택국(FHA)의 융자를 받는 생애 첫 주택 구매자도 대부분 모기지 보험은 필수다. 대개의 경우 모기지 보험은 담보대출비율(LTV)이 78%에 도달하면 자동으로 해지된다. 즉 더는 보험료를 내지 않아도 된다는 설명이다.

그러나 그 이전에 모기지 보험 부담을 벗어날 수 있는 방법도 있다. 대표적으로 모기지 밸런스가 집의 가치보다 80% 아래로 떨어진 경우 홈오너가 직접 취소를 요청하는 것이다.

이를 위해 홈오너는 집의 가치를 재산정해 집값이 올랐는지 아닌지를 공식적으로 확인받을 수 있다. 최근 주택 가격 상승세를 고려하면 이전에 정해진 주택 가치보다 높을 가능성이 크다.

감정에 드는 비용은 내야겠지만 집값이 올라 남은 모기지 밸런스가 80% 아래로 떨어진 것을 확인시켜주면 불필요한 보험료에서 해방될 수 있다.

▶종합 절약 전략 세우기

위에 설명한 LTV를 80% 아래로 떨어뜨리기 위해 앞서 언급한 격주 페이먼트 등 추가 납부로 이중효과를 낼 수도 있다. 집값이 오르는 한편에서 페이먼트 추가 납부로 밸런스를 줄이면 모기지 보험 졸업 시점을 앞당길 수 있는 셈이다.

주택 리모델링도 다양한 관점에서 고려할 만하다. 리모델링 후 오른 주택 가치만큼 감정가가 오르기 때문이다. 물론 생활의 쾌적함과 편리함까지 확보되는 것은 덤이다.

다만 간혹 모기지 보험에 가입할 필요가 없다고 광고하는 모기지가 있는데 주의해야 한다. 이들은 다운페이가 적어도 보험은 필수가 아니라고 하지만 이자율이 상대적으로 높거나 다른 추가 조건이 있을 수 있다.

류정일 기자
[출처] 미주 중앙일보 2021년 5월 20일

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