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셀러의 쇼잉 거부 리스팅 계약 위반 아닌가요?

By 04/02/2020 No Comments

▶ 코로나19 거부 사유되지만 대안 마련해야

▶ 동영상 쇼잉·3D 투어·사본 등 제공도 방안

‘가주 부동산 중개인 협회’(CAR)가 코로나19 사태와 관련, 오픈 하우스 및 쇼잉(showing) 관련 지침을 발표했다. 집을 내놓기나 보여주기를 꺼려 하는 셀러가 늘고 있고 이에 일선 부동산 에이전트들이 겪을 수 있는 혼란을 최소화하기 위한 것이 지침의 목적이다. 에이전트의 궁금 사항을 일문일답 형식으로 정리했다.

◆ 셀러가 오픈하우스, 쇼잉을 거부할 경우

셀러의 요구 사항을 존중한다고 먼저 설명한다. 매매 기간 지연, 매매 가격 인하와 같이 쇼잉이나 오픈하우스 제한으로 발생 가능한 결과들에 대해 셀러와 솔직하게 상의한다. 바이어의 방문을 제한할 수 있는 동영상 쇼잉이나 3D 투어와 같은 대안에 대해서도 상의한다. 쇼잉 및 오픈 하우스와 관련된 셀러의 요구 사항을 서면으로 요청하거나 상의 내용을 서면으로 기록한 뒤 셀러에게 사본을 제공한다.

◆ 쇼잉 제한, 리스팅 계약 사항에 위배되나?

주택 리스팅 계약서 조항 7은 부동산 중개인과 셀러의 기본적인 의무사항을 규정하고 있다. 조항 7A에 따라 중개인은 셀러의 서면 지침이 없을 경우 중개인이 선택한 모든 방식으로 매물을 홍보할 권한이 주어진다.

조항 7B는 집을 팔기 위한 의도를 가진 셀러는 에이전트가 집을 보여주는 행위인 쇼잉을 제한하지 못하도록 규정한다. 하지만 최근 코로나19사태로 낯선 바이어의 방문에 대한 우려는 쇼잉을 거부할 수 있는 타당한 의도로 여겨질 수 있다.

◆ 오픈하우스 개최 시 주의할 점은?

방문자들에게 출입과 동시에 손을 소독할 것으로 요청한다. 알콜 성분의 손 소독제를 입구를 포함, 집안 여러 곳에 비치한다. 화장실에 펌프용 비누와 1회용 화장지를 비치하도록 한다. 한 번에 출입할 수 있는 방문자 수를 제한한다.

오픈 하우스가 끝나고 집을 소독해야 한다면 셀러에게 어떤 소독 용품을 사용할 계획인지 사전에 통보한다. 셀러에게도 방문자들이 많이 만지는 문 손잡이와 화장실 수도꼭지 등을 소독하라고 조언한다.

◆ 65세 이상 고객에게 자가 격리를 권고해도 되나?

가능하다. 뉴섬 가주 주지사가 65세 이상 가주 주민과 기저 질환자의 자가 격리를 포함한 광범위한 코로나 바이러스 예방 지침을 제안했다. 부동산 에이전트가 가주 정부의 이 같은 지침을 고객들에게 상기시켜줄 수 있다. 일반적으로 연락 대상 범위가 넓은 에이전트가 코로나 바이러스 예방 지침을 고객들에게 알리는 행위는 서비스뿐만 아니라 공중 보건을 돕는 행위로 볼 수 있다.

◆ 에이전트가 오픈 하우스나 쇼잉을 거부할 수 있나?

리스팅 계약서 조항 7에 따라 거부할 권한이 있다. 현재 코로나 바이러스 사태가 에이전트의 쇼잉거부 사유에 해당될 수 있다. 하지만 계약서에 의해 에이전트가 집을 팔기 위해 가능한 모든 노력을 해야 한다고 규정된 만큼 쇼잉과 오픈 하우스를 대체할 다른 홍보 수단에 대해서 셀러와 논의해야 한다.

리스팅 계약서에 따라 셀러는 고용인, 에이전트는 피고용인의 입장이 된다. 따라서 셀러가 에이전트가 매물 판매 의무를 성실히 이해하지 않는다고 판단할 경우 리스팅 계약을 취소할 수 있고 법정 분쟁으로 이어질 수도 있다.

◆ 고객에게 최근 방문 국가 물어보는 것은?

코로나 바이러스와 같은 전염병이 일부 국가나 민족에서 발생하면 해당 국가에 대한 차별적인 사회 분위기가 일기 쉽다. 부동산 에이전트의 경우 ‘연방 공정 주택 거래법’(Fair Housing Act)과 가주 공정 주택 거래법을 준수해야 할 의무가 있다. 따라서 코로나 바이러스 사태와 관련, 특정 국가나 민족 출신 고객을 대할 때 각별한 주의가 요구된다.

예를 들어 고객에게 독감이 순환기 질병 증상이 있는지 물어볼 수 있지만 특정 국가 출신의 고객을 대상으로만 물어볼 경우 차별 법 위배 소지가 있다. 의심 증상 여부를 물어본다면 국가나 민족, 인종, 언어에 구분 없이 모든 고객에게 물어봐야 한다. 또 ‘질병 예방 통제 센터’(CDC)가 일부 국가 여행 자제 명령을 내린 것과 관련, 고객에게 최근 여행 국가에 대해서 문의할 수 있지만 역시 모든 고객을 대상으로 문의해야 차별 법에 저촉되지 않는다.

◆ 고객의 운전 요청을 거부할 수 있나?

고객이 코로나 바이러스 의심 증상을 보이거나 최근 위험 국가 방문 사실을 알린 경우 운전 요청을 거부해도 된다. 대신 보러 가기로 한 집 앞에서 따로 만나도록 요청한다. 고객의 운전 요청을 거부할 때도 특정 인종이 아닌 모든 고객을 대상으로 실시해야 한다. 만약 고객을 태워주기로 했다면 에이전트 본인은 물론 여러 고객의 안전을 위해 문 손잡이, 안전벨트 등을 항상 소독하고 각 고객에게 차량 출입 시 손 소독제 사용을 부탁한다.

◆ 세입자가 쇼잉을 거부하는 경우에는?

세입자는 쇼잉을 거부할 수 없다. 집을 보러 온 바이어에 의해 코로나 바이러스에 감염될 수 있다는 막연한 우려가 세입자의 쇼잉 거부 사유가 되지 않는다. 세입자의 협조를 얻기 위한 목적으로 에이전트는 바이어로부터 코로나 바이러스 의심 증상이 없다는 간단한 서면 확인서를 받아 세입자에게 전달할 수 있다. 확인서 전달과 상관없이 세입자는 집을 보여줘야 할 의무가 있기 때문에 확인서 전달 뒤에도 거부할 경우 퇴거 소송도 가능하다.

◆ 확진 세입자를 퇴거할 수 있나?

가주의 경우 퇴거 정당 사유 15건 중에 세입자의 전염병에 의한 사유는 포함되지 않는다. 이 법의 예외 사항이 적용되는 건물의 경우에도 코로나 감염 세입자 퇴거 행위는 불법 차별 행위에 해당될 수 있다. 하지만 일시 퇴거 금지 조치를 시행하는 지방 자치 단체가 늘고 있어 건물주의 경우 관할 시에 문의해야 한다.

<준 최 객원 기자>

[출처] 미주 한국일보 2020년 4월 2일

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