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세컨드 홈 모기지, 퍼스트보다 금리 높아

By 08/15/2020 No Comments

▶휴가용 주택 장만 성패 비용 관리에 달려
▶매력적인 해변·숲속 입지 보험료 인상 요인
▶세금·수리비·시큐리티·장식비도 따져야

모기지 이자율이 사상 최저치를 기록하면서 재정적으로 여유가 있는 사람 중에는 세컨드 홈을 가져볼까 계획하는 경우도 있다. 가족이 별장처럼 이용하거나 집값이 오르면 세컨드 홈은 좋은 휴양지나 재테크 수단이 될 수 있다. 그러나 임대용으로 소유하려고 하는데 기대했던 수익보다 비용이 크다면 원치 않는 상황에서 되팔아야 할 수도 있다. 전문가들은 세컨드 홈을 갖는 환상에 젖기 전에 어떻게 구매 및 보유 비용을 줄일지 상황을 파악하는 것이 우선이라고 조언한다.

▶세컨드 모기지

집 보험료와 재산세를 월 페이먼트에 포함하지 않아도 가장 큰 부담은 당연히 모기지 대출금이다. 사상 최저치로 발표되는 모기지 금리가 내 편인 것 같지만 현실은 조금 다르다.

샌프란시스코에 본사를 둔 부동산 정보업체 ‘선데’의 폴리나 라이샤코브 이코노미스트는 “대개 세컨드 홈 구매 목적으로 받는 모기지는 직접 거주하는 집을 위한 퍼스트 모기지보다 이자율이 평균 0.5~0.75%포인트 높다”고 말했다.

실제로 시세가 30만 달러인 플로리다주 탤러해시의 세컨드 홈에 드는 비용은 25%에 해당하는 7만5000달러 다운페이와 30년 만기 고정금리 3.75%다. 주 거주용이 아닌 집이기 때문에 0.5%포인트 이상 이자율이 높은 것으로 매달 갚아야 할 원금과 이자는 1042달러로 계산된다.

퍼스트 모기지인 경우, 월 페이먼트가 900달러를 갓 넘는 것에 비하면 약 140달러 부담이 커진다. 매주 미디어를 통해 발표되는 사상 최저 이자율만 믿고 자세히 알아보지 않고 덤볐다가는 첫걸음부터 곤란할 수 있다.

▶집 보험료

월 페이먼트에 추가될 집 보험료도 퍼스트보다 세컨드가 또 더 비싸다. 세컨드 홈을 별장이나 휴가용 주택으로 사용하려는 경우는 더욱 그렇다.

LA ‘머큐리 인슈런스’의 크리스 오루크 부사장은 “위치와 부동산 타입과 갖춰진 시설 등이 보험료 책정에 영향을 미친다”며 “특히 세컨드 홈은 바이어의 구매욕을 자극하는 매력적인 입지가 오히려 보험료 책정에서 보험료 부담을 높이는 요인으로 작용한다”고 말했다.

예컨대 해변과 가까운 집은 바람이나 허리케인 피해에 노출될 수 있고, 숲속의 집은 산불에 취약하기 때문에 보험료가 높아진다. 또 만약 세컨드 홈을 임대용으로 쓰려면 임대사업자용 보험도 추가해야 한다.

▶각종 세금

재산세는 본인이 사는 주 거주용 주택은 물론, 세컨드 홈의 몫도 당연히 내야 한다. 재산세는 사는 주와 지역에 따라 달라지는데 위에서 예로 든 플로리다주 탤러해시의 주택을 기준으로 보면 연간 3100달러 정도를 세금으로 내야 한다. 2019년 기준 1.04%의 재산세율이 적용된 것으로 본인이 사는 집의 재산세 이외에 3000달러 이상 세금 부담이 늘어나는 것이다.

여기에 세컨드 홈을 활용하는 방식에 따라 소득세, 판매세, 숙박세(lodging tax)까지 더해질 수 있다. 당연히 세컨드 홈을 임대해 발생하는 수입에 대한 세금으로 숙박세 정보 제공 업체인 ‘마이로지택스닷컴(MyLodgeTax.com)’에 따르면 탤러해시의 세컨드 홈에 대한 판매세와 숙박세 합계는 12.5%에 달한다.

▶수리비와 유지비

별장과 같은 휴가용 주택 용도라고 해도 잔디를 깎고, 냉난방기 성능을 유지하며, 페인트칠을 하고, 지붕의 홈통을 청소하는 등 일상적인 유지는 필요하다. 고장이 난 부분은 수리도 해야 하는데 인건비에 자재비를 더하면 비용은 한층 더 늘어난다.

주 거주용 주택과의 차이는 소요 비용을 따져가며 최소한의 출혈로 최대 효과를 보기가 현실적으로 힘들다는 점이다.

이런 까닭에 세컨드 홈에 드는 수리비와 유지비는 매년 집값의 1%를 수리비로 가정하고, 유지비까지 포함해 3% 정도는 현금으로 비축해 둬야 한다. 집값이 50만 달러라면 매년 평균 1500달러는 쓸 준비를 해야 한다는 계산이다.

▶주택 관리하기

세컨드 홈을 임대용으로 쓰며 직접 관리하지 않을 계획이라면 매니저를 두거나 부동산 관리 회사를 두는 것이 나을 수 있다.

포틀랜드의 휴양지용 주택 전문 부동산인 ‘웨이커트리얼터’의 새라 크루스 에이전트는 “각종 수수료를 포함해서 관리 비용으로 랜드로드는 수입의 14~35%를 써야 할 것”이라며 “비용의 격차는 당연히 서비스의 차이에서 비롯되는 것으로 저렴한 서비스는 싼값을 하게 될 것”이라고 말했다.

▶시큐리티

세컨드 홈에는 항상 있는 것이 아니기 때문에 전용 시큐리티 시설을 갖춰 둬야 한다. 비디오 도어 벨과 아웃도어 카메라, 홈 알람 시스템 등을 설치해 둬야 장기적인 관점에서 재산 보호가 가능해진다.

비용은 천차만별로 단순하게 랜드로드의 스마트폰으로 알람과 함께 현재 또는 녹화된 영상을 보여주는 방식이 가장 저렴하고, 24시간 감지하며 긴급 대응팀이 출동하는 서비스는 월 사용료가 부과돼 1년에 수백 달러 회비를 내야 한다.

▶데코레이션

집만 휑하니 둘 수는 없고 집안을 꾸미는데 가구나 장식품도 필요하다. 침실, 거실과 주방까지 채우려다 보면 수천 달러가 드는 것은 순식간이다. 게다가 이들 실내 장식품은 잘 닳거나 소비되는 경향이 있고 만약 단기 임대용으로 집을 사용한다면 더 자주 바꿔줘야 한다.

라이샤코프 이코노미스트는 “좀 더 실용적인 접근을 하려면 가구까지 갖춰져 휴가용 주택이나 임대용으로 쓸 수 있는 매물을 찾는 것이 낫다”며 “다행히 이런 바이어의 요구가 반영돼 가구를 갖춘 매물이 휴가용 주택으로 등장하는 경우가 많다”고 말했다.

◆현명하게 세컨드 홈 보유하기

손쉽게 생각할 수 있는 방법은 가족이나 친구, 지인과 공동으로 소유하는 것이다. 비용 부담을 줄일 수 있고, 각종 비용을 공제받아 세금 환급액을 늘릴 수 있다.

낙관적인 분석을 제시하는 크루스 에이전트는 “웬만한 대도시나 휴양지라면 투입 대비 이상의 수익을 올려줄 것”이라고 말했다.

크루스 에이전트는 세컨드 홈 구매 준비를 위한 5단계로 ▶본인의 재정상태 파악하고 얼마를 조달할 수 있는지 점검한 뒤 ▶휴가용 주택 거래 경험이 있는 부동산 에이전트를 고르고 ▶목표로 한 시장을 잘 살펴봐야 한다. 이때는 주변에 해변 등이 있는지, 겨울에는 심하게 추운지, 공항과 가까운지 등을 알아봐야 한다.

다음으로는 ▶후보 매물을 전문적으로 인스펙션하고 ▶모기지 렌더를 쇼핑하면 된다. 퍼스트 모기지와 마찬가지로 이자율, 다운페이 정도, 클로징 비용 등을 따지면 된다.

다만 라이샤코프 이코노미스트는 “모든 상황, 모든 지역, 모든 이에게 맞는 방식은 아니다”라며 “코로나19로 단기 임대시장에서 세컨드 홈의 경제성은 떨어질 수밖에 없다”고 마지막으로 주의를 당부했다.

류정일 기자
[출처] 미주 중앙일보 2020년 8월 13일

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