News중앙일보

“내 집으로 렌트비 수입 좀 올려볼까”

By 08/06/2020 No Comments

▶[임대사업 도전하기 실전 전략] ▶집 안팎 곳곳 철저한 보수가 첫걸음
▶콘도라면 HOA에 문의해 규정 따라야
▶보험은 세입자도 가입해 이중 보호토록

본인 소유의 주택을 임대로 내놓을 때는 관련 규정 숙지와 사전 수리 및 보수, 계약서와 보험 마련, 좋은 세입자 물색, 매니저 고용 등 미리 해둘 준비가 많다. 특히 해당 주택이 콘도라면 지켜야 할 규정이 많지만 일단 잘 준비해두면 코로나19로 경제적으로 힘든 시기에 적잖은 임대 소득을 올릴 수 있다. 초보 ‘랜드로드’를 위한 내 집으로 임대사업 도전하기 실전 전략을 소개한다.

▶렌트 내놓기 준비

렌트로 내놓기 전에는 배관부터 화재경보 시설까지 집의 모든 부분이 완벽해야 한다. 청소 업체를 불러 전문적으로 청소를 시키고, 벽의 페인트는 튀지 않는 색으로 다시 칠하며, 고장 날 것 같은 부분은 고쳐둬야 한다.

만약 소유한 콘도를 내놓는다면 주택소유주협회(HOA) 관련 규정과 비용도 중요하다. HOA에 미리 연락해서 렌트로 집을 사용할 것이라고 알려야 한다. 시카고 ‘다운타운 아파트먼트 컴퍼니’의 벤 크리머 매니징 브로커는 “대부분 콘도는 전체 단지의 가치 보호를 위해 이미 정해둔 렌트 물량 상한선이 있다”며 “만약 전체 콘도의 절반 이상이 렌트로 쓰인다면 단지를 되팔 때 장애가 될 수 있기 때문”이라고 말했다.

▶세입자 찾는 법

렌트비를 내줄 세입자는 이들이 정보를 얻는 곳에서 찾을 수 있다. 인터넷에서는 크레이그스리스트, 질로, 페이스북 마켓플레이스가 톱3로 꼽힌다. 지역 신문이나 부동산에 의뢰해도 되고, 집 앞에 마당이 있다면 당연히 렌트 사인을 꽂아둬야 한다.

계약서 양식은 부동산 등을 통해 구비하는 게 일반적인데 표준화된 서식이 있지만 들어가는 내용은 다양할 수 있으니 최종 선택하기 전에 처음부터 끝까지 읽고 로컬 규정에 맞는지 확인하며 스스로 이해하지 못하는 부분이 없도록 해야 한다.

▶렌트비와 계약 기간

적정 렌트비는 집을 사거나, 렌트를 얻거나 하는 과정과 비슷하다. 세입자를 찾기 위해 둘러본 크레이그스리스트, 질로 등을 통해 같은 지역의 비슷한 크기인 임대 매물 시세를 참고로 정하면 된다.

계약 기간은 통상적으로 1년이다. 시큐리티 디파짓은 한 달 치 렌트비가 보통이며 무브 인(move-in) 수수료도 소액 있는데 일회성 비용으로 되돌려줄 필요는 없다. 여기에 추가로 연체 수수료와 잔액 부족으로 바운스된 체크에 대한 수수료, 유틸리티 포함에 대한 안내, 애완동물 디파짓과 렌트비, 금연 규정 등도 알려줘야 한다.

▶보험과 매니저

주택 소유주가 아닌 랜드로드가 되기 때문에 보험도 달라진다. 우선 집 보험을 들고 있는 보험사에 상황을 설명하고 어떤 보험이 필요한지 문의해야 한다. 간혹 집 보험으로 보장되는 경우도 있지만, 대부분은랜드로드를 위한 보험에 따로 가입해야 한다. 당연히 렌트 세입자에게는 렌트 보험에 가입도록 해 이중으로 본인의 부동산을 지키도록 해야 한다.

다가구로서 규모가 큰 부동산이면 매니저를 따로 두는 것이 당연히 도움된다. 물론 세입자들이 큰 문제를 일으키지 않는다면 많은 시간과 노력을 들일 필요가 없지만, 그렇지 않은 세입자가 많다면 매니저가 방패막이 역할을 해줄 수 있다. 물론 매니저도 공짜는 아니다.

개리 에이전트는 “매니저에게는 월급과 렌트비를 지원해 줘야 한다”며 “대신 매니저는 세입자를 구하고, 렌트비를 걷고, 세금보고 업무까지 해준다. 매니저 고용 여부는 전적으로 랜드로드의 선택에 달렸다”고 말했다.류정일 기자

◆초보 랜드로드를 위한 TIP
렌트 관련 법 숙지하고 비상금 마련해둬야

만약 세입자가 렌트비를 내지 않거나, 집주인으로서 의도치 않게 세입자를 차별했다거나 또는 본인 소유의 부동산에서 누군가 다친다면 어떻게 할까. 새롭게 랜드로드가 되고 싶다면 갖가지 돌발 상황에 대비할 준비까지 마쳐둬야 한다.

▶생길 수 있는 이슈 예습하기

당당한 임대사업자가 되기 위해서는 각기 다른 이슈들과 이에 따른 피해를 최소화할 수 있는 준비를 해둬야 한다.

부동산 투자 전문가인 조 페어리스(Joe Fairless)는 ‘하우 투 머니(How to Money)’, ‘베스트 에버 쇼(Best Ever Show)’ 등의 팟캐스트를 진행하며 랜드로드가 겪을 수 있는 좋고, 나쁘고, 추악한 점에 대해 가감 없이 전달해 호평을 얻고 있다. 또 경험이 많은 선배들과 대화하는 것도 도움이 된다.

▶관련 법 공부와 비상금 마련

렌트와 관련된 법 준수는 절대적이다. 사전에 절대적으로 학습이 필요한 부분이다. 관련 법 인지는 랜드로드본인의 권리와 의무를 분명히 하는 것은 물론, 세입자 차별 등의 새로운 문제를 일으키지 않기 위한 중요한 준비 과정이다.

집에 문제가 생기면 가능한 한 빨리 응답하고 해결해야 한다. 전문가들은 부동산의 크기에 따라 다르지만, 싱글 홈이라면 최소한 1만 달러의 비상금은 현금으로 갖고 있어야 한다고 조언한다. 밤중에 보일러가 터졌다거나 워터 히터가 고장이라는 연락을 받을 수 있고 또 하수도가 완전히 막혀 물이 넘친다는 세입자 불만을 들을 수 있기 때문이다.

▶세입자 고르기

요즘 소셜미디어의 인기가 높아지면서 페이스북 마켓플레이스나 크레이그스리스트 등을 통해 세입자를 모집하는 경우가 늘었다.

생면부지인 사람을 무작정 뽑을 수는 없고 시간을 절약하기 위해 우선 취할 수 있는 방법은 관심을 보이는 예비 세입자에게 질문지를 보내는 것이다. 간략하게 범죄 전력과 퇴거 기록 등을 묻는 식인데 여기에 응답하지 않는 경우는 가장 먼저 소거해서 생각하는 것이 편하다.

이후 사전 스크린을 통해 후보자를 압축하고 3배수 정도에 신청서를 쓰게 하며 레퍼런스를 받고 백그라운드를 체크한다. 이때는 신용평가회사 트랜스 유니언이 운영하는 ‘마이 스마트 무브(My Smart Move)’ 등을 이용하면 된다.

▶보험 보장 조정하기

좋은 세입자를 골랐어도 추가로 필요한 단계가 있다. 보험회사에 연락해 본인의 상황을 설명하고 보험을 조정하는 것이다. 예를 들어 현재 사람이 살고 있지 않은 본인 소유의 집을 임대용으로 내놓는다면 오직 건물만 보장하는 보험에서 이제 사람이 사는 집에 필요한 보험으로 격상해야 한다.

매달 내는 보험료를 아끼면 좋겠지만 사고가 생길 경우를 생각하면 적합한 보험 선택은 중요하다. 특히 본인이 사는 집과 임대용 주택이 멀리 떨어진 경우라면 재정적인 불확실성을 줄여줄 수 있는 방법으로 보험은 필수다.

 

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