News중앙일보

나 홀로 집 산다고? 에이전트 안 쓰면 바이어만 손해

By 11/07/2020 No Comments

▶ 인터넷만 믿고 덤비는 바이어 10명 중 1명
▶ 비싸게 사거나, 잘못된 집 사는 경우 허다해
▶ 비용 부담 없으니 잘 선택해 충분히 활용해야

주택을 매매하며 부동산 에이전트의 도움을 받지 않는 경우는 얼마나 될까. 전국부동산협회(NAR)에 따르면 2018년 기준 전국적으로 약 11%의 주택이 여기에 해당했다.

일부 바이어는 직접 셀러와 접촉해서 거래했다. 또 일부는 소위 ‘아이바이어(iBuyer)’라고 불리는 오픈도어, 레드핀나우와오퍼패드 등의 부동산 회사로부터 주택을 샀다. 이들 회사는 셀러에게 집을 사서 고친 뒤 되파는 것을 주업으로 한다.

그렇다면 과연 에이전트의 도움이 없이도 집을 살 수 있을까? 어차피 워낙 다양하고 정교하게 꾸며진 부동산 관련 인터넷 웹사이트들이 넘쳐나니 불가능할 것 같지는 않아 보인다. 전문가들의 분석을 들어봤다.

▶바이어 부담 줄어드나?

요즘 부동산 시장에서는 특히 젊은이들을 중심으로 잘 구축된 인터넷 부동산 서비스를 통해 에이전트의 도움 없이 직접 집을 사겠다는 움직임이 활발하다. 이들 독립적인 바이어들은 에이전트 개입 없이 거래하면 돈을 아낄 수 있다고 생각한다. 셀러가 에이전트에 주는 커미션이 절반으로 줄어들 것이기 때문이다.

그러나 이는 주택 거래 절차를 오해한 것에 지나지 않는다. 이와 관련, 워싱턴포스트(WP)는 보통 셀러는 집값의 평균 4~6%를 리스팅 에이전트에게 커미션으로 지급한다고 최근 보도했다.

리스팅 에이전트는 업계 관행에 따라 이중 절반 정도를 바이어 측 에이전트에게 지급한다. 따라서 바이어가 에이전트를 쓰지 않는다고 리스팅 에이전트가 커미션을 절반만 받는 것은 아니다. 그저 리스팅 에이전트가 셀러에게 받는 커미션을 독식하는 것이다.

▶그래도 혼자서 살 수 있다

또 에이전트를 쓰지 않는 경우 바이어는 더 큰 비용을 내야 하는 실수를 저지를 위험이 높다. 주변 시세가 어떻게 반영되는지 이해하지 못할 수 있고, 강력한 오퍼를 하지 못해 번번이 밀려날 공산도 크며, 특정 부동산이 갖춘 특별한 가치를 놓칠 수 있는 가능성도 크다. 그러나 무엇보다 가장 큰 위험은 더 비싼 가격에 섣불리 주택 거래를 마무리할 수 있다는 점이다.

능력과 경륜을 갖춘 에이전트는 이런 실수를 피하게 도와준다. 그러나 집을 살 때 꼭 에이전트를 통해야 한다는 법은 없다. 직접 판단하고 알아보고 움직여서 본인이 살 주택을 살 수 있다. 다만 더 많은 값을 치르거나, 결국 원하지 않는 잘못된 결정을 할 수 있는 단점이 따라붙는다. 따라서 에이전트의 도움 없이 집을 사기로 정했다면 다음의 가장 대표적인 실수들을 미리 읽어본 뒤 마음을 바꾸길 바란다.

▶가장 흔한 4가지 후회

첫째는 단연 비싼 값에 집을 살 수 있다는 것이다. 만약 인터넷을 통해 보는 집의 가치와 부동산 시장의 생리를 이해할 수 있다고 해도 해당 부동산을 특별하게 만들어주는 본연의 가치는 놓칠 확률이 높다는 설명이다.

집이 어떤 도시에, 어떤 커뮤니티에, 그중 어떤 블록에, 또 어떤 거리에, 어떤 방향으로 위치했는지에 따라 단순히 가격뿐 아니라 집이 지닌 수많은 잠재력이 달라질 수 있다. 이런 미묘한 차이가 집이 지닌 가치를 달라지게 하는데 이를 관통해서 볼 수 있는 건 단순히 인터넷 부동산 서비스를 잘 이용할 수 있는 능력과는 다르다.

두 번째는 잘못된 집을 사는 것이다. 본인이 직접 선택하고 결정하지만 긴 안목에서 본인의 이득에 어긋나는 잘못된 집을 사기 쉽다.

생애 최대의 투자 결정을 하면서 세컨드 오피니언은 필요하다. 혼자만 결정하거나, 가족만 고려하거나, 친척이나 지인의 의견만 반영한다면 전문가가 없는 한 불완전한 결정일 수 있다. 잘못된 부동산 형태, 잘못된 위치, 감당 못 할 가격대 등 실수의 덫이 너무 많다.

세 번째는 위의 문제점에서 파생된 것으로 잘못된 위치에 집을 사는 실수를 저지를 수 있다는 것이다. 부동산에서 위치의 중요성은 널리 알려진 바지만 정확히 ‘위치’라고 할 때는 더 심오한 뜻이 숨어 있다.

간단한 예만 들어도 집을 사려는 동네에 어떤 신규 개발 프로젝트가 있는지, 어떤 식료품점이 곧 문을 닫을지, 어떤 길이 확장 공사를 앞두고 있는지, 버스 노선이 언제 변할지, 공사 때문에 열차 서비스가 언제 중단될지, 뒷집이나 옆집이 언제 헐리고 새롭게 지어질지, 시 정부가 행하려는 어떤 공사가 있는지, 시 정부 공사에 주택 소유주들이 비용을 대는지 등으로 많다. 모두가 집을 구매하는데 영향을 미치는 중요한 변수들이다.

네 번째는 지나치게 인터넷에 의존하는 것이다. 인터넷은 많은 정보를 주지만 집은 실재하는 존재다. 모니터를 벗어나 직접 방문해보고 오감으로 점검해야 할 것이 너무도 많다. 주변 골목들을 다니며 얼마나 깨끗한지, 얼마나 시끄러운지, 얼마나 안전한지 등을 요일별, 시간대별로 점검해야 한다. 집안 내부도 가상체험으로 확인할 수 있지만 직접 전문가와 함께 방문하는 것이 보다 확실하다.

바이어 입장에서 부동산 에이전트는 집을 사는 과정을 함께 하는 중요한 동반자다. 수수료나 집값 걱정은 접어두고 실수할 확률을 줄이기 위해 에이전트를 충분히 활용하는 전략이 이득이다. [AP]

◆좋은 에이전트 찾기의 시작은 좋은 질문부터

좋은 에이전트 찾기 순서는 모기지 렌더, 친구, 가족, 지인 등을 통해 평판이 좋은 후보자 리스트를 만드는 것이 시작이다. 이중 렌더 추천이 많이 쓰이는데 각자 모기지 대출을 해주고, 집을 찾아 거래를 완료하는 역할 수행 과정에서 장단점을 잘 알기 때문이다.

에이전트를 인터뷰할 때는 후보자의 협상 기술이 좋은지, 바이어인 나의 상황을 제대로 이해하려고 노력하는지, 이런 나의 상황을 셀러에게 잘 전달할 수 있을지, 해당 주택 시장과 모기지 업계에 대한 정보는 얼마나 풍부한지를 생각하며 진행해야 한다. 다음은 후보자에게 해야 할 질문들이다.

-수수료에 관해서 설명해주세요.

-노 다운페이 파이낸싱 프로그램에 대해 잘 아나요.

-노 다운페이로 집을 산 바이어를 도와준 적이 있나요.

-보여줄 수 있는 과거 거래 실적과 서류가 있나요.

-누가 당신에게 수수료를 주는지 설명해주세요.

-부동산 에이전트로 얼마 동안이나 일했나요.

-주로 바이어를 위해 일하나요, 셀러를 위해 일하나요.

-OO 지역에서 집을 찾는데 얼마나 잘 아는 동네인가요.

-원하는 집을 찾아주기 위해 구체적으로 뭘 해줄 수 있나요.

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