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DOM? BOM?… 알쏭달쏭한 부동산 줄임말 단어

By 9월 3, 2022 No Comments

▶ 일반인이 이해하기 어려운 부동산 전문 용어 정리

▶ 스펠링 한글자만 달라도 전혀 다른 의미 가져

한국에서 오래전부터 줄임말이 대유행이다. 미국에서도 남녀노소 가릴 것없이 각종 줄임말이 소셜 미디어상에 넘쳐나고 있다. 부동산 업계에서 이 같은 줄임말 트렌드는 새로운 현상이 아니다. 이미 오래 전부터 부동산 전문 용어를 줄여서 사용하는 일이 흔하다. 일반인의 경우 전혀 이해하기 힘든 생소한 단어도 있고 잘못 이해할 수도 있는 줄임말도 있다. 부동산 업계에서 대표적으로 사용되는 줄임말 단어와 최근 자주 등장하는 신종 단어를 정리한다.

◇ DOM(Days On Market)

매물이 시장에 머무는 기간을 뜻한다. 예를 들어 오늘 검색한 매물의 DOM이 10일이라면 10일 전에 매물로 나왔음을 의미한다. 올해초 만해도 나온 당일 팔리는 매물이 많았고 대부분 일주일 안에 구매 계약을 체결하는 매물이 대부분이었다. 최근 주택 시장 열기가 식으면서 DOM이 조금씩 길어지고 있다.

주택을 구입할 때 DOM과 시장 대기 기간을 확인하는 것이 매우 중요하다. 구입을 원하는 매물의 DOM이 길수록 잘 안파리는 매물로 셀러와 협상 가능성이 높은 것으로 볼 수 있다. 특정 지역의 평균 매물 시장 대기 기간이 짧다는 것은 매물보다 바이어가 많아 경쟁이 있음을 의미한다.

◇ BOM(Back On Market)

철자 중 한글자만 다르지만 DOM과는 전혀 다른 의미의 줄임말이다. BOM는 기존에 체결된 구매 계약이 취소돼 다시 시장에 나온 매물을 뜻한다. 불과 2~3달전만해도 BOM 매물은 찾아보기 힘들었다. 구입 경쟁이 워낙 치열해 이미 구매 계약이 체결된 매물은 웬만한 결함이 발견돼도 계약 취소 없이 그대로 새주인의 손에 넘어가는 경우가 대부분이었다.

하지만 이제 사정이 바뀌어 BOM 매물이 서서히 늘고 있다. 바이어 보호 조항인 ‘컨틴전시’(Contingency)를 활용해 매물 결함이 발견되면 주저없이 계약을 취소하는 바이어가 많아졌다. 매물 결함 외에도 주택 감정가가 계약 가격보다 낮게 나오거나, 모기지 대출이 나오지 않는 경우에도 컨틴전시를 활용, 구매 계약 취소가 가능하다.

계약이 취소되는 매물은 다시 시장에 매물로 나오는데 이때 바로 BOM 매물이 되는 것이다. 레드핀 조사에 의하면 지난 7월 구매 계약이 체결된 매물 중 무려 약 16%에 해당하는 약 6만 3,000여건의 계약이 무더기 취소 사태를 겪었다. 전달인 6월에도 계약 체결 취소율이 15%에 달해 코로나 팬데믹 발생 초기인 2020년 3월~4월 이후 최고치를 기록했다. 계약이 취소된 매물이 전부 매물로 다시 나오는 것은 아니다. 하지만 최근 발등에 불이 떨어진 셀러가 많아 리스팅 가격을 내린 뒤 다시 매물로 내놓은 경우를 많이 볼 수 있다.

◇ FSBO(For Sale By Owner)

에이전트를 끼지 않고 셀러가 직접 내놓은 매물을 FSBO라고 부른다. 반드시 에이전트를 통해 주택 매매를 해야 한다는 규정이 없기 때문에 셀러가 직접 집을 파는 행위도 불법이 아니다. 대개 주택 경기가 좋아 집이 잘 팔리는 시기에 FSBO 매물이 부쩍 늘어난다. 집을 팔 때 가장 많이 차지하는 비용이 에이전트 수수료다. 주택 거래가의 5%~6%에 해당하는 금액이 수수료로 지불되기 때문에 수수료 금액이 수만 달러가 넘을 때도 많다. FSBO는 부동산 중개 수수료를 절약하기 위한 목적이지만 실효를 거두는 경우는 많지 않다.

‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)에 따르면 2020년 에이전트를 통한 주택 거래는 89%로 매물 10채중 9채는 에이전트가 관여한 거래였다. 수수료 절약이라는 장점에도 FSBO 거래가 높지 않는 것은 매매가격이 낮기 때문이다. NAR에 따르면 2020년 에이전트가 팔아준 매물의 평균 매매 가격은 29만 5,000달러인 반면 셀러가 직접 판 매물의 평균 매매가는 21만 7,900달러였다. 수수료 절약액보다 낮은 매매가로 인한 손실액이 큰 ‘배보다 배꼽이 더 큰’ 거래였던 셈이다.

FSBO 매물이 싸게 팔리는 이유는 DOM이 길기 때문이다. 시장에 머무는 기간이 길어질 수록 매물의 매력이 떨어져 높은 가격을 받기 점점 힘들어진다. 또 복잡한 주택 거래 절차에 익숙하지 않은 경우 바이어와 법적 분쟁에 휩싸이기도 쉽다.

◇ EMD(Ernest Money Deposit)

셀러에게 주택 구매 계약서인 ‘오퍼’를 전달할 때 오퍼 금액인 호가와 함께 제시하는 계약금을 의미한다. 계약금 금액이 높을 수록 바이어의 구입 의지가 높은 것으로 판단되기 때문에 셀러가 오퍼를 결정할 때 관심있게 보는 조건 중 하나다.

규정으로 정해진 계약금 금액(또는 오퍼 가격대비 비율)은 없다. 주택 시장 상황에 따라 계약금 비율을 적절한 금액을 제시하는 것이 중요하다. 바이어가 많은 셀러스 마켓인 경우 계약금을 경쟁적으로 높이는 바이어가 많다. 반대로 주택 거래가 적은 바이어스 마켓 상황에서는 낮은 비율의 계약금을 제시하는 바이어를 많이 볼 수 있다.

이미 체결된 구매 계약이 바이어 측 사유로 인해 취소되면 계약금을 돌려받지 못한다. ‘가주 부동산 중개인 협회’(CAR)가 작성한 구매 계약서에 따르면 계약 취소로 인해 셀러가 바이어에게 요구할 수 있는 ‘위약금’(Liquidated Damage) 비율은 계약 가격의 최고 3%까지다. 따라서 가주의 경우 계약금 비율이 3%를 넘지 않는 경우가 많다.

◇ Stale Listing

Stale은 오래돼 신선하지 못하다는 의미다. 주택 매물에 적용하면 나온 지 오래됐지만 팔리지 않아 신선도가 떨어지는 묵은 매물을 지칭한다. 요즘 주택 시장 분위기가 바뀌면서 묵은 매물이 쌓이고 있다. 지역 시장 상황에 따라 묵은 매물로 분류하는 기준이 달라지지만 대개 나온 매물이 3개월~6개월간 안 팔리면 묵은 매물로 간주된다.

묵은 매물로 변질되는 원인은 여러가지다. 시세보다 터무니없이 비싸게 나온 매물, 치명적인 결함을 지닌 매물 등은 사려는 사람이 많지 않아 시장에 머무는 기간이 지연되기 마련이다. 묵은 매물로 판단되면 가격 인하, 리모델링, 마케팅 전략 변경 등 대대적인 판매 전략 수정이 필요하다. 최악의 경우 매물을 일단 거둬들이고 다음 번 판매 타이밍을 기다려야 한다.

<준 최 객원 기자>

[출처] 미주 한국일보 2022년 9월 1일